5월 24일 부동산 주요뉴스 - (깡통전세/전세사기방지/장위11의4구역)

23년 5월 24일 부동산 주요 뉴스

 

반응형

1. 집값 떨어진다더니…"호가 올릴게요" 집주인들 변심 왜?
급매가 소진되고 거래가 늘어나기 시작하자 집주인들이 호가를 올리면서 집값 하락폭이 축소됐다. 금리 하락 전망이 우세해지고 대출 등 규제 완화로 갈아타기, 내 집 마련하기 좋은 환경이 조성되면서 점차 매도자 우위 시장으로 바뀌는 분위기라는 분석이다.

집주인들은 집값 하락기이지만 거래가 점차 되살아나고 있고, 집을 보러 오는 수요자도 늘면서 실거래가 이상은 받아야 한다고 본다. 한 부동산 중개업소 관계자는 "집주인들이 급매는 다 팔렸다고 판단해 급매 가격으로는 절대 안 판다고 한다"며 "불과 1~2개월 전까지만 해도 수천만 원씩 가격 조정이 이뤄졌으나 이제는 많아야 1000만 원 안팎 정도 깎아준다고 한다"라고 했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "금리가 떨어질 가능성이 높아지면서 안정되고 있고, 대출 규제 완화로 실수요자들이 갈아타거나 내 집 마련하기 좋은 환경이 조성되면서 집값 상승 분위기가 조성되고 있다"며 "거래량이 늘고 있고, 경매 시장에서도 가격이 올라가는 등 집값이 갑자기 떨어질 요인은 없는 것으로 보인다"라고 말했다.

2. 버스전용로 개통 '김포골드라인' 숨통 트이나..."분산 효과 제한적"
이번주 26일부터 버스전용차로 운영…"정시성·소요시간 고려 지하철 이용 줄지 않을 듯"

김포도시철도(김포골드라인)의 교통개선 방안으로 이번 주부터 버스전용차로가 개통된다. 출퇴근길 버스 이용을 늘려 '지옥철'로 불리는 지하철 혼잡률을 완화하기 위해서다. 그러나 일부에서는 근본적인 해결방안 없이는 극적인 분산 효과를 기대하기는 어려울 것으로 내다봤다.

경기도와 김포시 등은 해당 구간 대안 교통수단으로 버스 운행 횟수를 늘렸다. 지난달부터 걸포북변역에서 김포공항역까지 4개 역을 연결하는 70번 시내버스 노선을 출근시간대에 8대 추가 투입했다. 추가적으로 버스 이용객을 대상으로 요금 지원도 검토하고 있다. 시민들이 한 달에 10회 이상 70번 버스를 이용하면 월 1만 원 한도 내에서 일부를 환급(페이백)하는 방식이 유력하다.

수도권 출근 20만 명 중 지하철 이용 평균 2만 명…"지하철 편해지면 대기수요 몰려 '악순환'"

버스 이용을 늘려도 지하철 혼잡률을 낮추는 분산 효과는 제한적일 것이라는 관측이 벌써부터 나온다. 제 때 도착하는 정시성, 출근 시간 차이를 고려할 때 지하철 이용 수요가 줄지 않을 것이라는 분석에서다.

김포골드라인 5개 역(걸포북변역∼사우역∼풍무역∼고촌역∼김포공항역)을 지하철을 타면 15분이면 되지만, 버스 노선은 지하철을 이용했을 때보다 두 배 이상 긴 30~40분이 걸린다. 차량 정체 시에는 이보다 더 긴 시간이 걸릴 수 있다. 실제로 지난달 70번 버스 증차 이후에도 버스 승객은 300명 정도 늘어났지만, 지하철 이용객은 비슷한 수준을 유지한 것으로 나타났다.

한 철도업계 관계자는 "김포골드라인은 수송능력에 비해 절대적인 이용 수요 많다"며 "만약 버스로 승객이 일부 분산돼 지하철에 여유가 생겨도 대기 수요가 몰리면서 다시 혼잡률이 높아지는 악순환이 예상된다"라고 지적했다.

3. 국민의힘 "임대차 3 법 후 서울 깡통전세 4배 됐다"
2020년 임대차계약 갱신 청구권, 임대료 상한제 등을 담은 '주택임대차보호법 개정안'(임대차 3 법)이 시행된 이후 서울 아파트의 '깡통전세'(집값보다 전세금이 높은 주택) 비율이 급증했다는 주장이 나왔다.

깡통전세 위험 거래 비율은 2021년 9월~2022년 5월 거래(41.5%)에서 가장 높게 나타났다. 임대차계약이 통상 2년 주기인 점을 고려하면 당시 전세 거래를 맺었을 시 올해 가을 이사철부터 내년 봄까지 임대차계약 만료를 앞둔 것이다. 최근 집값 하락으로 역전세 상황도 발생하면서 이들 임대차계약이 만료되는 시점에 보증금 미반환 사태가 이어질 수 있다는 우려가 커진다.

4. 정부는 '사전청약' 늘린다는데, LH연구원 "시장침체 시킨다" 진단
정부가 '뉴:홈' 흥행에 힘입어 사전청약 물량 확대를 검토하는 가운데, 사전청약이 부동산시장 침체를 가속화한다는 연구기관의 분석이 나와 우려가 커지고 있다. 정부가 올해 사전청약을 계획한 물량은 총 7430 가구다.

23일 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원은 최근 연구기획 보고서 '공공분양주택 사전청약이 부동산시장에 미친 영향과 과제'를 발간하고 이같이 진단했다.

사전청약은 3기 신도시 등 수도권 공공택지를 중심으로 분양되는 주택을 시세 대비 60~80% 의 수준으로 저렴하게 선(先) 공급하는 제도로, 집값 급등기 2030 세대의 패닉바잉을 막기 위해 문재인 정부에서 도입했다. 무주택 실수요자의 내 집마련 시기를 앞당겨 심리적 불안감을 해소하고 주택 매수수요를 청약 대기수요로 흡수해 치솟는 부동산 가격을 진정시킨다는 목적이었다.

연구원은 "사전청약 제도 발표 당시 시장에 패닉바잉 현상이 나타난 상황에서 시장안정화에 심리적으로 기여했을 것"이라며 "향후 공급 물량이 꾸준히 증가할 것이라는 신호를 시장에 전달했을 것으로 기대한다"라고 평가했다.

그러나 지금과 같은 하락장에서는 사전청약이 오히려 부동산 시장을 더 침체시킬 수 있다는 게 연구원의 진단이다. 현재 부동산 시장은 금리인상 여파로 매수세가 위축되면서 거래량이 줄고 전국 미분양 물량이 7만 채에 육박하는 등 급격히 침체돼 있다.

연구원은 사전청약 제도의 효율적인 운영을 위해서는 개선방안이 필요하다고 제언했다. 양진아 토지주택연구원 책임연구원은 "선택과 집중을 통해 사업지연 발생가능성이 낮은 지역에 한해서만 사전청약으로 주택을 공급할 필요가 있다"며 "주택 매수를 적극 시도하는 타깃층을 사전 파악해 공급유형, 청약방식을 단순화하는 방안을 고려해야 한다"라고 말했다.

또 "현재 '뉴:홈'의 일부 물량이 사전청약으로 공급되고 있는데 작년 11월부터 공공택지 사전청약 의무폐지가 거론되고 있는 상황"이라며 "정부의 부동산정책이 계획보다는 대응에만 초점을 맞춰 시행과 폐지를 반복하면서 부동산 시장을 더 복잡하고 불안정하게 만드는 요인이 되고 있다"라고 지적했다.

 

강남역 재테크(부동산 주식 코인) 강의

5. '부동산 리츠' 공시 강화·배당 확대 법안 추진

 

부동산투자회사(리츠·REITs)의 자산 공시 의무를 강화하고 이익배당 한도를 확대하는 법안이 추진된다.

국회 국토교통위원회 소속 김병욱 의원(더불어민주당·경기 성남분당을)은 지난 23일 리츠 공시 항목에 자산 변동 현황을 포함하고, 이익배당 산정 시 자산 평가손실을 제외해 투자자에 대한 이익배당을 확대하는 것을 골자로 하는 '부동산투자회사법' 일부 개정 법률안을 대표 발의했다.

현행법에 따라 리츠는 투자보고서에 재무제표, 주주 구성 현황, 자산 구성 현황 등을 공시해야 한다. 개정안은 공시 항목에 자산 변동 현황도 포함하도록 했다. 법안이 통과되면 국토교통부는 리츠 감독규정 등을 개정해 자산 취득가액과 취득 후 자본지출, 감가상각과 손상차손액, 장부가액, 공시가격 등을 공시 항목에 포함해야 한다.

리츠 자산에 대한 공시가 강화되면 투자자의 정보 접근성과 투명성이 증진될 것으로 기대된다. 리츠의 이익배당한도에 자산 평가손실을 제외해 리츠가 법인세 감면 요건에도 해당될 수 있게 했다. 현행 법인세법은 리츠가 이익의 90%를 배당하면 해당 소득금액을 감면하도록 했다.

하지만 이익배당한도에 자산 평가손실이 반영돼 이익의 90%까지 배당을 못 하게 되는 등 법인세 감면 요건에 해당하지 못하는 경우가 있다. 법안이 통과되면 배당이 확대돼 투자자의 금융소득이 늘어날 수 있다.

김 의원은 "리츠는 국민과 투자자의 금융소득 증진을 위해 안전하고 투명하게 운영돼야 한다"며 "불필요한 규제를 완화하고 투자 정보 접근성을 확대해 나가야 한다"라고 법안 발의 이유를 설명했다.

6. 전세사기 방지하려면…“등기부 보는 법 먼저” [알기 쉬운 경제]
최근 사회 문제로 떠오른 전세사기 유형은 다음과 같습니다. 우선 ‘깡통주택’을 헐값에 매수(갭 투자)했다가 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 다수입니다.

전입신고 허점을 노리기도 하는데요. 가령 전입신고를 오늘(24일) 했다면 효력은 내일(25일) 0시 0분에 발생하는데, 효력이 발생하기 전 임대인이 대출을 받거나 집을 매도하면, 세입자는 대항력을 잃고 법적보호를 받지 못합니다.

신탁 사기 수법도 있습니다. 신탁 등기된 집을 계약하면 수탁자인 신탁권자가 대내외적 소유권을 가집니다. 이러면 집주인은 제삼자와의 관계에서 ‘무관한 자’에 해당하므로 집주인과 맺은 전·월세계약 역시 보호받을 수 없습니다.

그 단서는 등기부등본(등기사항전부증명서)에 나와 있습니다. 등기부등본은 부동산 주소·면적 등의 현황과 임대인·저당권자·임차권자 등의 권리관계를 담고 있는데요. 권리관계를 파악하면 예로 든 신탁 사기 수법을 피할 수 있습니다. 등기부등본은 잔금을 치르기 직전에도 확인해야 합니다. 입주 전 집주인이 계약한 집을 담보로 빚을 지거나 매매를 해버릴 수도 있기 때문입니다.

등기부등본은 △부동산 일반현황을 알 수 있는 ‘표제부’ △소유권 권리를 알려주는 ‘갑구’ △소유권 이외 권리를 알려주는 ‘을구’로 구분됩니다. 김지수 법무법인 동행 변호사는 “등기부등본은 내 전세보증금을 지킬 수 있는지 판단할 수 있는 문서인 만큼 직접 떼서 확인하는 게 좋다”라고 조언합니다. 

김 변호사가 강조하는 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 내용은 4가지인데요. 먼저 계약하려는 집 주소와 실제 등기부등본 상 주소가 일치하는 지입니다. 다음은 집 소유자와 계약하려는 상대방이 일치하는 지입니다. 계약서에도 물론 같은 사람 인적사항이 적혀 있어야 합니다. 

계약하려는 집에 선행 근저당권이나 전세권, 임차권 등기가 돼 있는지도 알 필요가 있습니다. 전세계약 후 집이 경매에 넘어가면 배당순위에 따라 경락대금이 배당되는데, 선행 근저당권 전세권, 임차권 등기가 설정돼 있으면 배당순위에서 밀리기 때문입니다.

마지막으로 등기부등본 발행일자가 오늘인지도 파악해야 합니다. 부동산계약은 규모가 크기 때문에 계약까지 시일이 소요되는데, 과거 등기부등본을 뗀 시점과 계약시점 사이에 권리변동이 생길 수 있습니다. 따라서 계약시점에 등기부등본을 새로 떼서 확인하는 게 안전합니다. 
이밖에 당해세나 임금채권이 있는지도 계약 전 확인해야 합니다. 당해세나 임금채권은 등기부등본에 나타나지 않더라도 집이 경매에 넘어가면 전세보증금보다 먼저 보호받습니다. 임대인 미납국세는 ‘국세 완납증명서’나 ‘미납국세 열람신청’으로 조회 가능합니다. 건축물 용도가 주거용인지 아닌지도 알아두면 좋습니다. 참고로 주거용 건물이 아니면 전세자금 대출 마련이 어려울 수 있습니다. 

등기부등본은 부동산관할등기소나 대법원인터넷등기소사이트에서 열람, 발급할 수 있습니다.

7. 본궤도 접어드는 GTX A·B·C… 연장 계획 나온다
잡음 가장 컸던 C노선, 조만간 실시협약
B노선 민자·재정사업자 정해, 24년 착공
A노선 삼성역 공사지연 운영비 문제해결
평택·춘천·동두천 연장, 조만간 발표

그간 갖은 논란 속에 늦춰졌던 GTX(수도권광역급행철도) A, B, C노선 사업이 안정을 찾는 모양새다.
23일 국토교통부와 철도업계에 따르면 최근 3개 노선 중 가장 사업이 지연됐던 GTX-C 노선(덕정~수원, 상록수·85.9㎞)이 실시협약을 앞두고 있다. 애초 C노선은 지난해 초 현대건설 컨소시엄과 실시협약을 체결할 예정이었다. 하지만 그 사이 지하구간으로 건설할 계획이었던 도봉구간은 특별한 이유 없이 지상구간으로 변경되면서 오세훈 서울시장의 반발, 도봉구의 감사원 공익감사청구 등을 거치며 차일피일 늦어졌다.

이보다 앞서 B노선은 지난 2월 재정구간(용산~상봉 구간·19.9㎞) 실시설계 적격자로 KCC건설 컨소시엄을, 지난 1월에는 민자구간(인천대입구~용산·39.8㎞, 상봉~마석 구간·22.8㎞)의 우선협상대상자로 대우건설 컨소시엄을 선정했다. 국토부는 2024년 공사를 시작해 2030년 개통을 목표로 하고 있다

가장 빠른 속도를 내고 있는 A노선은 최근 운영비를 둘러싼 갈등을 마무리 짓고 내년 개통을 앞두고 있다. 현재 A노선(운정~동탄·83.1㎞)은 내년 4월 수서~동탄 구간을 먼저 개통하고 하반기 운정~서울역 구간 운영을 개통할 예정이다. 다만 A노선의 핵심인 삼성역이 영동대로 복합환승센터 설계 변경으로 일러야 2028년 4월에 개통할 예정인 점이 걸림돌이다. 해당 구간은 상당 기간 무정차 통과도 어려워 분리 운영 처지를 맞았다.

이와 함께 A, B, C 노선과 인접한 각 지자체는 저마다 GTX 노선 연장을 추진이다. 현재 A노선은 평택시, B노선은 춘천시가, C노선은 동두천과 평택시가 적극적이다.

각 지자체는 중앙정부 예산을 투입하는 ‘제5차 국가철도망구축계획(2026~2035년)’에 연장 노선을 반영하기 위해 총력전을 펼치고 있다. 앞서 국토부는 올해 초 업무보고에서 GTX 연장·신규사업 추진 방안을 올 6월까지 마련하겠다고 했다. 해당 지역의 GTX 연장은 윤석열 정부의 대선공약이기도 해 별 문제가 없다면 임기 내 예비타당성조사까지 완료할 것으로 보인다.

8. “강북 ‘알짜 부지’ 장위 11의 4 구역 잡아라”… 한신공영과 경쟁 PPT 끝에 이긴 금호건설

금호건설, ‘모아타운’ 통합 대단지 전략
한신공영, ‘안전 최우선’으로 승부수
공사비 ‘가격경쟁력’ 갖춘 금호건설勝

“모아타운을 통해 대단지 프리미엄을 제공하겠습니다.”(금호건설)

“안전은 시대와 트렌드를 초월한 최우선의 가치입니다.” (한신공영)

지난 21일 오후 2시 40분, 서울 노원구 석계역 인근의 한 웨딩홀. 장위 11의 4 구역 정기총회가 열리는 이곳은 주말인데도 100여 명의 조합원으로 북적이고 있었다. 조합원들은 저마다 손에 투표용지를 쥐고 입찰에 나선 시공사들의 홍보영상에 집중하느라 여념이 없었다. 뒤편에 놓인 ‘선거관리위원회’ 투표함은 마치 국회의원 선거 투표장을 보는 듯했다.

강북 ‘알짜 부지’로 손꼽히는 장위 11의 4 구역을 놓고 금호건설과 한신공영이 치열한 경쟁을 펼친 가운데 금호건설이 최종 승기를 잡았다. 최근 건설 경기가 얼어붙으며 가로주택정비사업 조합들은 ‘시공사 모시기’가 어렵다고 하지만, 이곳처럼 ‘노른자 구역’은 분위기가 달랐다. 양사는 최종 투표가 진행되기 직전까지 준비한 영상을 틀고 홍보에 열을 올렸다.

이날 총회에 참석한 한 조합원은 “금호건설과 한신공영이 각각 입주민들에게 발송한 책자를 봤는데 각 사의 강점과 매력이 너무 달라서 막판까지도 고르기 힘들 것 같다”면서 “결국 보다 적극적이고 열의를 가진 곳에 투표할 수밖에 없을 것 같다”라고 했다.

기호 1번인 금호건설은 이날 ‘어울림 더프레스티’ 브랜드를 제안했다. 금호건설의 주요 전략은 장위 11의 4 구역과 인근 다른 구역을 통합해 모아타운으로 조성하겠다는 것이다. 1000 가구 이상급 대단지를 조성하겠다는 목표를 내세웠다. 모아타운으로 지정되면 180~200%의 용적률이 250% 수준으로 올라간다. 사업기간도 최대 5년으로 줄어든다는 장점이 있다.

‘한신 더휴’ 브랜드를 제안한 기호 2번 한신공영은 이날 ‘안전’을 강조했다. 최근 발생한 대형 건설사의 부실시공 사태 등을 언급하며 한신공영이 ‘2년 연속 국토교통부 안전관리 수준평가 우수 등급 이상’을 받았다는 점을 피력했다. ‘안전하고 빠른 시공’을 목표로 총 공사 기간 30개월을 약속하는 등 사업추진 일정까지 세부적으로 제시했다.

다만 신속한 사업 추진, 일반분양가, 로열층·평형 조합원 우선배정, 분양가 특별할인, 입주 전후 품질관리 등의 내용은 비슷했다. 발코니 확장, 시스템 에어컨 배치, 거실 우물천장, 거실 아트월, 양문형 냉장고, 드럼세탁기, 의류건조기, 붙박이장, 터치 스크린 월패드 등 특별제공 품목도 크게 다르지 않았다.

결국 치열한 경쟁을 벌인 끝에 금호건설이 장위 11의 4 구역에 깃발을 꽂았다. ‘가격 경쟁력’이 승부를 갈랐다. 최근 물가상승 여파로 공사비가 천정부지로 치솟자, 분담금에 부담감을 느끼던 조합원들이 더 저렴한 확정 공사비를 제시한 금호건설의 손을 들어준 것이다.

금호건설이 제시한 평당 공사비는 700만 원 초반 수준으로, 한신공영이 제시한 금액보다 20만 원가량 낮았다. 한신공영도 시공사를 이미 선정한 장위동의 다른 구역들에 비해 상대적으로 저렴한 공사비를 책정했다. 그러나 금호건설이 ‘11의 5 구역과 모아타운을 진행하면 공사비를 600만 원 후반대로 더 감축이 가능하다’고 강조한 것이 주효했다.

금호건설은 인근 구역을 통합해 ‘어울림 대단지’를 조성하겠다는 계획이다. 모아타운으로 선정되기 위해서는 공모 신청 대상지 내에 조합 또는 사업시행 예정지가 최소 3개소 이상이어야 한다. 또한 대상지 전체 면적 합계는 5만㎡ 이상, 사업예정지 면적합계 3만㎡ 이상일 경우에 공모 신청을 할 수 있다.

향후 통합 대상 지역으로는 조합설립단계에 있는 장위 11의 5 구역과, 이제 막 재개발이 논의되고 있는 장위 11의 6·7 구역 등이 거론되고 있다. 금호건설 관계자는 “장위 11의 5·6·7 구역은 아직 조합 설립조차 되지 않았기 때문에 당장 모아타운으로 개발하기는 어려운 상황이지만, 기회가 온다면 입찰에 참여해 대단지 조성에 박차를 가할 것”이라고 했다.

 

집값 떨어진다더니…"호가 올릴게요" 집주인들 변심 왜?

정부는 '사전청약' 늘린다는데, LH연구원 "시장침체 시킨다" 진단

'부동산 리츠' 공시 강화·배당 확대 법안 추진

본궤도 접어드는 GTX A·B·C…연장 계획 나온다

“강북 ‘알짜 부지’ 장위11의4구역 잡아라”… 한신공영과 경쟁PPT 끝에 이긴 금호건설