5월 23일 부동산 주요뉴스 (모아타운/전세값/GTX)

23년 5월 23일 부동산 주요 뉴스


1. "이제 집 사야 하나 봐요" 서울에 외지인 '북적'
외지인 서울 아파트 매입 건수 작년 1Q 875건→올해 1Q 1724건
서울 아파트 매매 비중도 작년 1Q 22.3%→올해 1Q 25.8%
"부동산 규제 완화에 가격 저점 인식이 외지인 투자 심리 움직여"
"지방에서 서울로 집 보러 오는 사람들이 늘었어요. 문의 전화는 매일 온다고 할 수 있습니다. 집값이 크게 떨어졌으니 이제 사도 되겠다고 생각한 외지인들의 투자 문의가 이어지고 있는 것 같습니다."

구체적으로 같은 기간 서울 거주자 외 매입 건수가 많이 늘어난 곳은 ▲성북구(22건→107건) ▲노원구(37건→107건) ▲마포구(39건→132건) ▲송파구(50건→184건) ▲강동구(39건→151건) 등이 있다.

서울 외 지역 거주자의 서울 아파트에 관한 관심과 실제 거래 건수가 늘어난 것은 서울 아파트값이 내림세를 타고 있고, 규제 완화에 다주택 보유 부담도 낮아진 영향으로 풀이된다.

업계 관계자는 "정주 여건이 좋고 대기수요가 많은 지역일수록 가격 회복력이 빠르다. 규제 완화도 단행됐고 많이 가격이 떨어졌다는 인식에 외지인들이 움직이고 있다"며 "특히, 외지인이 유입되는 곳은 선호도가 높아 대체로 상승거래가 이뤄진다. 다만, 아직까진 관망세가 짙어 큰 폭의 가격변동을 기대하긴 어려울 수 있다"라고 말했다.

2. GTX-A 30년·B 40년·C 50년?… 노선별 민간 운영기간 차이 왜?
GTX A·B 노선 재정·민간 '혼합 BTO' 방식…C 노선 민간 단독 사업으로 추진

수도권 광역급행철도(GTX) 사업이 속도를 내는 가운데 노선별로 민간 사업자 운영 기간이 10~20년 정도 차이가 날 것으로 전망된다. 내년 개통 예정인 GTX-A는 운영기간이 30년인 반면, 올해 착공 예정인 GTX-C는 40년에서 길게는 50년까지 늘어날 수 있는 상황이다.

22일 국토교통부에 따르면 GTX 사업은 노선별로 민간 사업자가 건설부터 운영까지 맡는 '수익형 민자사업(BTO)' 방식으로 추진된다. 모두 민간 자본이 투입되는 BTO 방식이지만, 노선별로 세부 사업·운영방식에는 차이가 생기고 있다. BTO는 민간이 사업 위험을 대부분 부담하는 대신 요금 결정권을 갖는다.

A노선 부분 개통기간 4년 추가 손실 보전…B노선 전체 구간 중 중간 일부만 재정 '혼합 BTO' 방식 추진

내년 상·하반기 부분 개통 예정인 A노선(운정역~동탄역)은 재정+민자(BTO) 혼합 방식으로 진행 중이다. 민간 운영기간은 30년이다. 파주 운정역~삼성역(민자구간)은 2024년 하반기, 삼성역~동탄역(재정구간)은 2024년 상반기 개통이 목표다. 4월 말 기준 재정구간 공정률은 70%, 민자구간은 60%선으로 추정된다. 다만 A노선은 부분개통 이후에도 서울시 삼성역복합환승센터 계획에 따라 삼성역 구간을 잇는 완전 개통까지는 4년가량 더 소요될 전망이다. 부분 개통에 따라 발생하는 손실액은 연간 600억 원으로 추산된다. 손실분은 국토부 예산으로 충당할 예정이다.

3. 빨라지는 신통기획? “물량은 작년과 동일 수준”… 선정 구역 확대 가능할까
신통기획, 공모→수시 신청 방식 전환
“예정 물량 작년과 비슷… 선정구역 늘려야”
“시장상황 달라져… 물량보다 동의율 중요” 지적도

서울시가 신속통합기획 재개발사업 선정방식을 연 1회 공모에서 수시로 전환하겠다고 밝혔지만 사실상 선정 물량이 지난해와 동일한 것으로 알려졌다. 수시 공모로 전환이 의미를 갖기 위해서는 선정 구역을 확대해 물량을 늘려야 한다는 지적이 나온다.

23일 서울시에 따르면 지난 7일 주거환경 개선과 주택 공급 확대를 위해 매년 한 차례 공모로 진행했던 재개발 후보지 선정방식을 ‘수시 신청’으로 전환한다는 내용을 발표했다. 시는 연내 후보지 3만 4000 가구 이상을 추가 선정할 계획이라고 밝힌 바 있다.

 

수시 선정으로 전환되면 그동안 공모에서 떨어진 구역 중 탈락 이유를 개선한 구역의 경우 공모 일정을 기다릴 필요 없이 빠르게 사업 착수가 가능할 것으로 보인다. 업계에서는 공모에서 떨어진 구역의 경우 공모일을 기다리는 과정에서 소유자 간 갈등 등으로 사업 동력을 상실하는 것을 막을 수 있다고 보고 있다. 가로주택정비사업이나 모아타운 등 주민들의 선호도가 낮은 다른 사업유형으로 우회 추진되는 것도 방지할 수 있을 것으로 기대된다.

뿐만 아니라 자치구 단위에서도 재개발사업 신청 과정에 공공지원을 확대해야 한다고 주장했다. 이 연구위원은 “재개발사업은 구역 경계가 명확하지 않아 사업성 분석이나 동의 대상을 확정하는 과정이 어렵고, 경제적 부담 여력에도 재건축사업에 비해 사업추진이 매우 어렵다는 특성이 있다”며 “신통기획 포함한 민간시행 재개발사업에 대한 공공 지원이 소극적인 편”이라고 평가했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “작년과 올해 시장이 너무 다르기 때문에 재개발 사업 추진 자체가 어려운 상황”이라며 “중요한 것은 얼마나 빨리 공사에 들어갈 수 있느냐 얼마나 세대수가 늘어날 것이냐 하는 점인데, 지정 물량을 아무리 늘려봐야 높아진 공사비 등으로 주민 동의율이 나오지 않으면 의미가 없다고 본다”라고 지적했다.

 

4. 세입자 구하기 난항 임대인들… 임대차계약해지동의 요구에 난감
연립주택 전세가율 70% 붕괴 5년 만에 붕괴

임대사업자 A 씨는 지난달 말 임차인으로부터 '임대차계약 해지동의서' 작성을 요구받았다. 임대 계약이 2개월이나 남았을 때지만, 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 우려에서다. 임차인은 주택도시보증공사(HUG)에서 조언받은 대로 하는 것이라고 하지만, 임대인은 새 임차인을 구하지 못하면 보증금 즉시 반환이 어려워 작성 요구를 들어주기 어려워 난감한 상황이다.

모두 임대차계약 기간이 길게는 3개월, 짧게는 1개월가량 남은 상태이지만 최근 전세사기, 역전세 대란에 보증금을 돌려받지 못할 것이란 우려에 계약 종료 전부터 동의서를 요구하고 있는 것으로 풀이된다.

임대사업자들은 보증금 반환 목적용 대출 규제라도 완화해 달라고 요구 중이다. 정부가 지난 3월 임차보증금 반환목적으로 주택담보대출을 받을 수 있도록 규제를 완화했음에도, DSR 규제가 여전히 살아 있어 추가 대출을 받기가 쉽지 않은 상황이다. 우회용 사업자대출 역시 RTI가 적용 사실상 보증금 반환목적으로 한 대출이 쉽지 않다는 것이다.

이에 대해 원희룡 국토교통부 장관은 최근 "전세가가 내려가 보증금을 못 돌려주고, 다른 대출을 끌어들일 수 없는 부분은 대출을 조금 터주자는데 금융당국과 공감대가 있다"며 "구체적으로 어떤 요건으로 할지 금융당국이 시뮬레이션을 제시하면 국토부도 의견을 제시할 것"이라고 말했다.

임대사업자 B 씨는 "동의를 해주고 싶어도, 새 임차인을 구할 수 있을지 모르는 상태라 난감한 상황"이라고 말했다.

 

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5. 7월 앞당겨지는 시공사 선정, ‘찬반’ 여론에 고민 깊은 서울시
서울 13년 만에 시공사 선정 ‘원상복귀’ 앞둬
市 “방안 확정된 바 없어… 내달 중 행정예고”
건설업계 “속도 빨라질 것… 혁신설계도 용이”
전문가 “물가인상 가파른 시기, 갈등 심화될 수도”

서울시가 재건축·재개발 사업장의 시공사 선정 시기와 관련 조례 개정·시행을 앞두고 있는 가운데 내부에서는 고민이 깊어지고 있다. 그간 사업시행 인가 이후 해왔던 시공사 선정을 당장 7월부터는 조합설립인가 이후로 앞당기기로 한 것인데, 찬반이 엇갈리고 있어서다. 시는 예상되는 부작용을 보완해야 하는 데 시행을 한 달여 앞둔 지금까지 제도를 확정 짓지 못했다.

당초 시공사와 설계사를 일괄적으로 발주하는 턴키(turn key) 방식, 기존 설계도면 유지 등이 언급됐었다. 하지만 시 내부에서는 개정 조례안 시행 한 달 여를 앞둔 지금까지 확정된 바가 없다는 입장이다. 다만 행정예고는 다음 달 중으로 시행해 의견조회가 가능하도록 하겠다고 했다. 시 담당부서 관계자는 “모든 방안 하나하나가 안건으로 취급되고 있고, 아직 논의 중인 상황”이라며 “준비를 최대한 빨리 해서 다음달 중에는 방안이 확정되도록 할 것”이라고 했다.

이번에 이를 개정하게 된 건 조합의 ‘돈맥경화’가 심각해지고 있어서다. 부동산 경기가 악화되면서 조합의 자금조달 여건이 더 악화되면서 정비사업 업계의 요구가 늘어났기 때문이다. 건설업계에서는 인근 경기도에서도 가능했던 혁신 설계가 서울에서 불가능했던 것도 사업시행 인가 이후 시공사가 선정된 영향으로 보고 있다.

한 시행업체 관계자는 “착공하려는 그 당시의 건설 자재값이 얼마냐에 따라 공사비가 결정된다”면서 “시공비가 계속 오르는 상황에서는 조합설립 이후로 시공사 선정을 앞당긴다고 해도 크게 연관성이 없을 수 있다”라고 했다.

 

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6. 도심복합사업 탈락한 양재동 '모아타운' 신청… 빌라촌 개발될까
서울 서초구 양재동 일대 빌라촌이 아파트 단지로 거듭날 것이란 기대가 나온다. 도심공공주택복합사업 후보지에서 탈락한 양재2동 1·2 구역이 '모아타운'으로 선회해 재개발을 추진키로 한 것.

22일 정비업계에 따르면 서울 서초구 양재2동 2구역 재개발추진위원회는 지난 17일 서초구청에 모아타운(소규모 주택 정비 관리지역) 추진 신청서를 제출했다. 추진위는 지난달 16일부터 동의서 모집을 시작해 한 달 만에 동의율 42%를 확보했다.

모아타운은 신속통합기획과 함께 오세훈 서울시장의 역점사업 중 하나다. '모아타운'은 10만㎡ 미만, 노후도 50% 이상인 지역을 선정해 모아주택을 활성화하고, 지역 내 부족한 기반시설을 확보하는 지역 단위 계획이다. 모아타운 대상지로 지정되면 모아주택 추진 시 용도지역 상향 등 용적률 및 각종 규제 완화 혜택을 적용받을 수 있다.

재개발이 어려운 노후 저층주거지 중 전체 면적 3만~10만㎡ 미만(조합·사업예정지 3개소 및 3만㎡ 이상 포함), 노후도 50% 이상 (사업 예정지별 57% 이상) 요건을 갖춘 지역은 '모아타운'에 공모할 수 있다. 대상지로 선정되면 해당 자치구는 관리계획을 수립하고 시의 주민공람. 통합심의 등 절차를 거쳐 '모아타운'으로 지정되며 관리계획수립에 필요한 비용은 2023년 예산 범위 내에서 시·구 매칭으로 지원받게 된다.

정명순 양재2동 2 구역 추진위원장은 "양재 2 구역은 반지하 건물 비율이 70%를 넘어 주거환경이 매우 열악하다"며 "모아타운 사업을 통해 서울시의 한강르네상스, 서초구의 AI특구 배후주거지 역할을 하게 될 것으로 기대한다"라고 말했다.

7. 대구, 26% '뚝'…5년 전으로 돌아간 전셋값
최근 전세시장의 역전세 우려가 현실화하는 것으로 나타났다. 특히 집값 하락폭이 컸던 세종과 대구의 전세가격 하락폭이 큰 것으로 집계됐다.

수도권 3개 시도의 전세가격 흐름은 2020년 이전까지 비슷한 추이를 보이고 있었다. 하지만 2020년 이후 인천과 경기에서 서울에 비해 아파트 전세가격의 변동폭이 상대적으로 큰 것으로 나타났다. 특히 인천은 2021년 10월에 고점을 기록한 이후 큰 폭의 전세가격 하락을 보이고 있으며, 2023년 초에는 3년 전인 2020년 초 수준까지 전세가격이 떨어진 것으로 나타났다.

서울과 경기는 2022년 중순부터 본격적인 하락세가 시작됐다. 2023년 현재 약 2년 반 전인 2020년 중순까지 가격이 떨어졌다. 한편 수도권 3개 시도 모두 2023년 들어서는 전세가격 하락 추세가 비교적 완만해지는 경향을 보였고, 특히 2023년 4월 지수(잠정치)에서는 일부 반등의 신호가 포착되기도 했다.

세종은 2020년 전국에서 가장 빠른 속도로 전세가격 상승을 경험한 이후 2021년 하순부터 급격한 하락을 보였다. 2023년 현재 3년 전인 2020년 초 수준까지 가격이 떨어진 것으로 나타났다.

직방 관계자는 "아파트 전세시장의 동향은 지역에 따라 엇갈렸다"며 "특히 인천의 경우 과거 3년 전, 대구는 5년 전 수준까지 전세 가격이 떨어졌다는 점에서 역전세난에 대한 우려가 현실화되는 상황"이라고 했다.

 

"이제 집 사야 하나 봐요" 서울에 외지인 '북적'

빨라지는 신통기획? “물량은 작년과 동일 수준”… 선정 구역 확대 가능할까

세입자 구하기 난항 임대인들…임대차계약해지동의 요구에 난감

도심복합사업 탈락한 양재동 '모아타운' 신청…빌라촌 개발될까

대구, 26% '뚝'…5년 전으로 돌아간 전셋값