5월 22일 부동산 주요뉴스 (분양가상한제/원자재값인상/갭투자)

23년 5월 22일 부동산 주요 뉴스

1. 공릉동 옛 북부법조단지, 전략거점개발 시동… 지역경제 활성화 기대
서울 노원구 공릉동 옛 북부법조단지가 전략거점개발을 통해 어린이·청소년에게 특화된 가족 중심의 열린 공간이자 청년 창업기능과 연계한 성장 거점으로 거듭난다.

서울시는 공릉동 옛 북부법조단지의 전략거점개발을 위한 마스터플랜 수립 용역에 착수하고자 이달 중 입찰공고를 실시한다고 22일 밝혔다. 한정된 용도 등으로 활성화가 낮은 공릉동 옛 북부법조단지를 개발해 지역경제 활성화와 일자리 창출에 기여한다는 목표다.

또, 대상지는 동북생활권 지역의 중심지로 지역의 균형발전 및 동북권 전역에 대한 지역특성과 연계한 산업을 육성하는 용도 도입도 검토할 계획이다. 주변의 중랑천, 묵동천, 봉화산과 같은 자연환경과 연계하고 노원구, 중랑구, 성북구 등 인근에 위치한 대학시설과 연계·지원할 수 있는 시설을 도입해 청년 창업기능과 연계한 성장 거점으로 조성하는 등 활력 넘치는 도시 조성 및 좋은 일자리 창출을 도모할 계획이다.

홍선기 서울시 미래공간기획관은 “향후 환경변화에 선제적으로 대응하여 저 활용 부지에 대한 활용도를 높이고, 새로운 동북권 복합 생활 거점 조성으로 지역 활성화와 주민 편의 증대에 기여할 수 있도록 하겠다”라고 말했다.

2. “전세금 1억원 내리고, 1억 원 돌려주고"… 수도권 역전세 3만 건 돌파
최근 3개월 수도권 아파트 역전세 3만3709건…경기 1.7만 건 '최다'
서울도 1만건 상회… 서울 역전세 10건 중 3건 강남·서초·송파·강동구

호갱노노는 2년 전 평균 전셋값보다 하락 거래가 이뤄진 경우 이를 역전세로 분류한다.

역전세가 발생하면 집주인은 신규 세입자를 구해도 기존 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족할 수 있고, 이전 세입자는 제때 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다.

전문가들은 당분간 역전세 현상이 심화할 것으로 예상한다. 전세 시세가 계속 하락하고 있고, 평균 전셋값이 최고조에 달했던 지난해 1분기 거래 만기 물건이 내년 1분기 나오기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 "전세 시장은 임차인의 보증금으로 집주인이 부족한 금액을 메우는 등 자금의 연쇄 고리가 형성돼 있다"며 "역전세가 확산하면 갭 투자자나 자금 여력이 부족한 집주인들을 중심으로 혼란이 가중될 수 있다"라고 말했다.

3. "3기 신도시 지하철 환승 없이 서울 진입".. LH, '선교통·후입주' 체계 구축
3기 신도시와 서울지하철을 연결되는 노선이 환승 없이 직결하는 방안이 검토되고 있다.
한국토지주택공사(LH)는 3기 신도시 입주 시 교통 불편을 겪지 않도록 이 같은 내용을 포함한 '선교통·후입주' 실현을 위한 다각적인 방안을 추진한다고 22일 밝혔다.

서울지하철 환승 없이 직결

이한준 LH 사장은 최근 기자들과 만난 자리에서 "서울시가 경기도 외곽으로 연장하는 지하철 노선에 대해 환승 계획을 발표했는데, 환승 시 통행자 불편 등 설왕설래가 있다"며 "이 부분은 실질적 의미에서 운영비와 관련된 갈등이 크고, 철도운행편수 등에도 문제가 있다"라고 설명했다.

또 입주 초기 버스 노선 부족현상을 방지하기 위해 버스운영비를 선제적으로 지원하고, 강변북로 BTX(이동식 중앙분리대 가변형 버스전용차로) 사업 등 대중교통 인프라를 구축해 운행 서비스 수준을 높이기로 했다.

광역교통대책 16개월 앞당겨

특히 사업기간이 가장 긴 도시철도사업의 경우 사업 초기 단계부터 국가철도망 계획 등 상위계획 변경을 동시 추진해 사업기간을 6년 이상 단축했다.

앞서 LH는 올 초 교통업무 총괄 조직인 '국민주거혁신실'을 사장 직속으로 신설하고, 교통업무 전담 조직인 '선교통계획처'도 신설했다.

LH는 교통 전문 조직 확대와 함께 교통분야 총괄계획가(TMP) 등 제도를 도입해 속도감 있는 업무추진으로 입주민 교통 불편을 최소화할 계획이다.

이 사장은 "3기 신도시를 비롯해 앞으로 시행하는 사업은 선교통·후입주 원칙하에 입주 전 인프라 완비에 최선을 다할 것"이라고 강조했다.

4. 강남 아닌데, 분양가 '평당 1억' 찍는다…상한 풀리자 대박 난 곳
분양가상한제 해제 희비

얼어붙었던 주택시장에 봄기운이 돌며 10년 만에 분양가 규제 완화 희비가 재연되고 있다. 상한제 해제로 분양가가 3.3m2당 1억 원까지 오를 것이란 전망도 나온다. 강남이 아니다.

정부는 지난 1월 투기과열지구·분양가상한제지역 등 규제지역을 대거 해제했다. 현재는 강남 3구와 용산구만 분양가 규제지역으로 남아 있다. 모두 상한제지역이다.

업계에선 4년 후 분양 전환(소유권 이전)할 때 분양가를 3.3m2당 1억 원까지 예상하기도 한다. 현재 오피스텔 59㎡ 분양권 매물이 13억 원 선에 나와 있다. 아파트로 치면 3.3㎡당 7000만 원 정도다. 강남 3구·용산이 계속 상한제지역으로 묶여 있다면 여의도가 분양가 3.3m 2당 1억 원을 찍는 첫 지역이 될 것으로 예상된다.

상한제 분양가 상승에는 정부의 규제 완화도 한몫하고 있다. 정부는 주거 이전비 등 정비사업에 들어가는 비용을 분양가에 반영할 수 있도록 했다. 자재비 급등이 반영될 수 있도록 자재 항목을 현실화하기도 했다. 규제 완화, 시장 온기 등의 영향으로 “오늘 분양가가 가장 싸다”는 말이 현실화하고 있다. 분양시장 움직임에 촉각을 곤두세워야 할 때다.

5. 공사비 갈등에… 아파트 시공 계약 줄줄이 해지
시공사 “원자재 값 올라 인상해야”
재건축·재개발 조합 “수용 못 해”
 통상 공사비는 시공사 선정 및 계약 시점에 정해지지만, 이후 물가 상승 등의 이유로 비용이 과도하게 늘어나는 경우 건설사는 증액을 요구할 수 있다. 전문가들은 “공사비를 놓고 시공사와 평행선을 달리는 조합이 많아 앞으로도 계약 해지에 나서는 조합이 나올 것으로 보인다”라고 말했다.

◇공사비 갈등에 시공계약 해지·분양 연기
조합과 시공단은 2020년 7월 본계약을 체결할 당시 3.3㎡당 445만원으로 공사비를 책정했다. 그러나 시공단은 올해 2월 원자재 값 상승 등을 이유로 3.3㎡당 661만2000원으로 공사비를 증액해 달라고 조합에 요청했다. 

선6구역의 최초 공사비는 3.3㎡당 423만 원 수준이었다. 지난해 조합과 시공단(삼성물산·SK에코플랜트·코오롱글로벌)은 원자재 값 상승 등을 반영해 공사비를 3.3㎡당 538만 원 수준으로 변경했다. 그런데 올해 3월 시공단이 공사비를 3.3㎡당 680만 원으로 재차 올려달라고 요구하면서 올해 2월로 예정됐던 착공이 계속 미뤄지고 있다. 

◇평행선 달리는 시공사와 조합
반면, 조합은 공사비 인상을 반영하면 조합원 분담금이 크게 늘어 시공사의 요구를 수용할 수 없다는 입장이다. 한 재개발 조합 관계자는 “분양 시장 상황이 좋으면 일반 분양가를 높여 부담을 해소하겠지만 그럴 수도 없는 상황이라 위약금이나 사업 지연을 무릅쓰고 계약 해지를 선택하는 것”이라고 했다.

전문가들은 최근 건설사들이 정비사업 수주를 꺼리고 있어 시공 계약을 해지하기 전 조합원들이 득실을 잘 따져봐야 한다고 조언한다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “서울 주요 정비사업지도 시공사 선정에 실패하는 사례가 늘고 있다”며 “공사비를 낮추려고 시공 계약을 해지했다가 사업 자체가 좌초하는 상황이 발생할 수 있다”라고 했다.

6. 4시간 남짓 '중개보조원' 교육 강화 추진…"시간 늘리고 N년마다 재교육"
'전세사기' 연루 사실 드러나며 '교육' 강화 움직임
보조원도 '연수교육'…현장선 "4시간 교육으론 부족"

정부가 중개보조원에 대한 직무교육 등을 강화하는 방안을 검토하고 있다. 지금은 4시간 남짓의 짧은 교육만 이수하면 보조원으로 일할 수 있는데, 자격 취득 과정이 너무 짧고 단순하다는 이유에서다.

실무교육은 28시간 이상 32시간 이하로 규정돼 있으며, 연수 교육은 2년마다 12시간씩이다. 국토부는 교육시간을 지금보다 늘려 운영하겠다는 생각이다. 교과 변경과 관련해선 업계에선 현장 실습을 강화하는 방안을 제안한 것으로 알려진다.

한국공인중개사협회 관계자는 "협회나 국토부 모두 교육이 강화될 필요성을 인식하고 있다"며 "현장 위주의 어떤 실습이나 이런 부분들이 필요하다고 보고 있다"라고 설명했다.

국토부 관계자는 "그간 교육 제도개선이 필요하다는 내용에 대해서 전반적인 검토를 진행할 예정"이라며 "교육을 현실화할 필요가 있다는 판단이다. 교육시간과 교과 등을 확대하는 식으로 방향이 잡힐 것 같다"라고 했다.


7. "우리도 갭투자 가능하게…" 강남·잠실, 아파트값 추락 주장 통할까
서울 강남구 청담·삼성·대치동과 송파구 잠실동 등 4곳에 대한 토지거래허가구역 지정이 조만간 만료된다. 강남·송파구청과 지역 주민들은 규제를 풀어달라고 요구하지만 명분이 부족하다. 해당지역 아파트 가격이 반등에 성공하면서다.

토지거래허가제는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 사전에 관할지역 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야만 땅을 사고팔 수 있는 제도다. 공공 재개발 사업 등 부동산 과열 가능성이 있는 지역을 대상으로, 투기를 막고 건전한 토지거래를 유도한다는 목적으로 시행하고 있다. 토지거래허가제가 적용된 지역에선 2년 실거주 목적으로만 매매가 허가된다. 전세를 끼고 주택을 구입하는 '갭투자'가 불가능하다.

하지만 최근 강남과 잠실 아파트 가격이 반등하는 분위기라 구청들의 주장을 서울시가 받아들일 가능성은 더 낮아졌다.

서울시는 아직 집값이 '덜 떨어졌다'고 보고 있다. 특히 오세훈 서울시장의 입장이 완강하다. 오 시장은 올해 들어 여러 차례 "서울 집값이 문재인 정부 초기 수준으로 떨어져야 한다"는 입장을 밝혔다. 주거 비용이 커지면 가처분 소득이 줄어들고 시민들의 삶의 질이 떨어진다는 논리를 펼친다.

업계 관계자는 "서울시가 아직 구체적인 입장을 밝히기엔 이르지만 토지거래허가구역 해제 가능성은 높지 않다고 본다"며 "특히 해당 지역 거래량이 늘고 가격도 급반등 하는 분위기인데 해제시켜 줄 명분이 없고, 고삐를 풀어주면 시장이 급격히 요동칠 수 있다는 우려도 있다"라고 말했다.

“전세금 1억원 내리고, 1억원 돌려주고"…수도권 역전세 3만건 돌파

"3기 신도시 지하철 환승없이 서울 진입".. LH, '선교통·후입주' 체계 구축

강남 아닌데, 분양가 '평당 1억' 찍는다…상한 풀리자 대박난 곳

공사비 갈등에… 아파트 시공 계약 줄줄이 해지

4시간 남짓 '중개보조원' 교육 강화 추진…"시간 늘리고 N년마다 재교육"

"우리도 갭투자 가능하게…" 강남·잠실, 아파트값 추락 주장 통할까