5월 25일 부동산 주요뉴스 (동탄아파트값상승/인천연전세/깡통전세/PF연체율올라)

23년 5월 25일 부동산 주요 뉴스


1. 삼성 효과? 동탄 아파트값 반등…"11억원 이하면 안 팔아요"
용인 남사읍 300조원 반도체 투자, 동탄 2 신도시도 수혜
2000세대 대단지 청약 완판…내년 GTX-A 개통 기대감도

경기 용인시 처인구 남사읍 일대에 삼성전자가 반도체 클러스터를 조성한다는 계획이 나온 이후 이 지역과 맞닿아 있는 동탄 2 신도시 일대 아파트값이 다시 반등하고 있다. 매물 호가를 올리며 관망하는 집주인도 눈에 띈다.

삼성전자는 2042년까지 300조원을 투자해 이 지역에 첨단 시스템반도체 클러스터를 조성할 계획이다. 반도체 제조공장 5곳을 구축하고 국내외 우수한 소재·부품·장비업체, 팹리스(반도체 설계 회사) 등 최대 150개를 유치한다는 계획이다. 직·간접 생산 유발 700조 원, 고용유발 160만 명이 기대된다.

분양 양극화가 심화하고 있는 상황에서 동탄2신도시에 공급한 마지막 신축 대단지가 최근 단기간 내 완판 되기도 했다.

내년 상반기 수도권 광역급행철도(GTX) A노선 개통 기대감도 더해져 동탄역 인근 아파트 집주인들은 호가를 올리고 관망하는 분위기가 감지된다.

인근 공인중개소 관계자는 "33평 기준 11억원 이하로는 안 팔려고 한다"며 "GTX-A 호재도 있고, 최고가가 14억원을 넘다 보니 집값이 좀 더 오를 때까지 기다리겠다는 경우가 많다"라고 전했다.

2. "2분기 부동산 심리, 미분양·전세시장 냉각에 상승폭 제한적"
국토연구원 '부동산시장 조사분석'
1분기 하락 속 개선세... 2분기 소폭 상승 예상
부동산 소비심리지수, 서울·수도권 보합 전환
규제지역 해제, 급매물 해소로 소비심리 회복

지난 1분기 부동산 시장은 지난해 4분기보다는 상황이 나아졌지만 여전히 하락세가 이어진 것으로 조사됐다. 2분기에는 정부의 규제완화 등으로 시장이 더 활성화될 가능성이 높지만, 미분양과 전세시장 불안에 상승폭은 크지 않으리란 전망이다.

25일 국토연구원이 발표한 '부동산시장 조사분석 41호'에 따르면 지난 1분기 부동산시장 종합지수(K-REMAP 지수)는 전국 72.8를 기록하며 전분기(61.5)에 이어 하강국면을 유지하고 있다.

K-REMAP 지수는 부동산시장 소비심리지수와 거시경제, 주택공급 및 수요, 금융 등의 변수를 이용해 산출한 압력지수를 통합한 것으로 0~200의 값으로 산출된다. 115 이상은 시장 활성화, 95~115 미만은 보합 또는 안정, 95 미만은 하강을 뜻한다.

연구원은 2분기 부동산시장 소비심리에 대해 일정 수준의 상승을 예상하면서도, 그 폭은 크지 않을 것으로 봤다.

국토연구원 관계자는 "최근 기준금리 동결과 규제지역 해제, 일부지역 급매물 해소 등으로 소비심리가 다소 회복하면서 지수가 상승할 것으로 전망한다"면서도 "미국과의 금리격차에 따른 기준금리 인상 이슈가 여전히 존재하고 미분양 물량의 증가, 전세사고 등으로 인한 전세시장 냉각이 소비심리 하락에 영향을 줄 수 있어 상승폭은 제한적일 것"이라고 내다봤다.

3. [르포] “향후 5년내로 세입자 전부 빠져... 인천 ‘역전세 대참사’는 이제부터 시작”
‘전국 역전세 최다’ 인천 직접 가보니
‘보증금 미반환 사태’ 전운 고조
입주물량 폭탄에 ‘역전세’ 심화할 듯
6월 입주물량, 전월 대비 3505%↑

지난 24일 인천 미추홀구의 한 빌라촌. 인근의 공인중개사 사무소를 찾았는데 말 그대로 분위기는 암울했다. 최근 인천 지역 ‘역전세 이슈’에 전세사기 여파까지 겹치면서 전세 시장이 완전히 얼어붙었기 때문이다.

인천에 ‘역전세 폭탄’이 떨어질 것으로 보인다. 최근 전세가 하락으로 전세가율이 치솟고 있는 가운데, 전세사기 이슈까지 겹친 데다 대규모 물량공급까지 예정돼 있어 전세가가 더욱 떨어질 것이라는 전망이 나온다. 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 사례도 속출하고 있다.

세입자들의 불안감은 더 크다. 인천 지역의 전세 세입자 대부분은 인근 신축 단지에 입주할 계획을 갖고 있는 것으로 알려졌다. 자칫 보증금을 돌려받지 못한다면 잔금을 치르지 못해 입주에 문제가 발생할 수 있다. 오는 2024년 검단지역 신축 아파트에 입주 예정인 김 모(38)씨는 “최근 전세사기 이슈로 불안해져 집주인에게 연락해 보니 ‘지금은 어렵지만, 계약 만료까지는 돈을 마련하겠다’는 답이 돌아왔다”며 “1년 내로 집주인이 보증금을 상환할 수 있을 만큼 상황이 나아지지 않을 것으로 보여 불안하다”라고 말했다.

인천 ‘역전세 잔혹사’의 발단은 2년 전부터 시작됐다. 지난 2021년 하반기부터 전세값이 폭등하기 시작해 이를 노린 무자본·마이너스 갭투자가 성행했다. 박상혁 더불어민주당 의원실에 따르면 주택자금조달계획서를 기준으로 자기 자본을 투자하지 않은 것으로 보이는 빌라 거래는 지난 2020년 674건에서 2021년 4355건으로 폭등했다. 특히 미추홀구는 125건에서 1057건으로 9배가량 늘어난 것으로 파악됐다.

이처럼 ‘갭투자 붐’이 2년 만에 부메랑이 되어 돌아오면서 ‘역전세 악순환’이 시작되고 있는 양상이다. 전세가가 떨어져 집주인들이 전세 만기가 도래한 세입자에게 보증금을 반환하지 못하고, 새로운 세입자를 구하기도 힘들어지면서 너도나도 ‘전세가 낮추기 경쟁’을 하다 보니 전세가는 더욱 떨어지고 있다.

게다가 오는 2027년까지 인천 지역에 신규 물량이 지속적으로 공급될 예정이라는 점에서 더욱 암울한 상황이다. 인천 미추홀구의 한 공인중개사는 “미추홀구 전세 세입자의 90%는 5년 내로 인근 신축단지에 입주할 예비 입주민이라고 보면 된다”며 “5년 안에 모든 전세 세입자가 빠지게 된다는 것이다. 인천의 역전세 대참사는 이제 겨우 시작 단계라고 보면 된다”라고 말했다.

 

4. "'주거 정의'가 필요해" 불안한 주택시장에 던지는 '화두'
전세사기로 주거불안 상황…"집값 변동성, 전세의 금융화 등은 주거복지 실현 저해"

"가격 변동에서 자유로울 정책은 없지만 가격 사이클의 움직임에만 경도된 정책은 사람 중심 정책으로부터 멀어질 수 있습니다. 기존 법과 제도 체계 안에서 현재 발생하는 부당한 주거 상황과 다양한 불안들이 완화될 수 있을지 다시 생각해봐야 합니다."

최근 전세사기, 깡통전세 등 주거 불안 요인이 사회 내에 커지고 있는 가운데 '주거 정의적 관점'으로 주택정책에 접근할 필요가 있다는 의견이 제시됐다.

특히 진미윤 토지주택연구원 정책지원단장은 '주거복지를 넘어 집에 대한 정의로움을 정책하기'를 주제로 한 발표에서 "(주거와 관련한) 문제가 발생할 때마다 법·제도를 개선하는 사고방식으로는 대응할 수 없다"라며 "불안, 불평등, 불신, 불공정한 관행에서 초래된 문제점을 규명하고 구조적인 장애 요인을 찾아 정부와 시민이 치유해야 한다"라고 강조했다.

주거복지와 주거 정의 실현의 저해 요인으로는 집값 변동성, 전세의 금융화, 비공식 임대부문의 빈곤 비즈니스화 등이 꼽혔다.

 

특히 매매가보다 변동성이 큰 전세값의 경우 임차인의 최대 주거 불안 요소로 지적됐다. KB국민은행의 주택가격동향에 따르면 올해 4월 말 기준 전국적으로 고점 대비 주택 매매가는 6.6%, 전세가는 8.5% 하락했다. 진 단장은 "고점 대비 전세가 낙폭이 큰 지역 중심으로 전세보증금 미반환 우려가 심화됐다"며 "집값 상승기엔 전세대란 문제가 발생하고 하락기엔 역전세와 깡통전세, 전세사기 문제가 나타나고 있다"라고 분석했다.

최은영 소장은 "공공임대주택도 필요하지만 단기간에 실현하기 어려운 문제가 있다. 그런 와중에 정부가 (임대주택 공급을) 줄였다. 전 정부에서 연간 13~14만호를 공급하겠다고 했는데 현 정부는 10만 호 수준으로 늘려도 모자란 상황인데 줄이기로 했다"라고 지적했다.

이어 "주거 정의 실현을 위해선 월세 가구에 대한 지원을 확대해야 한다. 주거 급여가 있긴 하지만 거의 근로 능력이 없어야 적용 대상이 돼 현실적인 문제가 있다"며 "빌라왕, 건축왕 등이 나오지 못하게 민간임대 주택시장 공급을 규제하는 등 세입자가 안전하게 살 수 있도록 제도를 만들어야 한다"고 강조했다.

5. "청년층이 움직인다"…2030세대 임장에 '쏠린 눈' [현장 써머리]
올해 2~3월 청년층 아파트 매입 비중 30%대 '회복'
서울·경기 지역 청년층 매입 비중은 35% 웃돌면서 뚜렷한 증가세
일선 중개업소 "적극적으로 '임장' 나서고 정보 빠삭한 청년층 늘어나"

20~39세 청년층의 아파트 매입이 다시 늘어나고 있다고 합니다. 청년층의 아파트 매입 비중은 지난해 1월 30%대 선이 무너졌지만, 올해 2월과 3월 들어 두 달 연속 30%대를 회복했습니다. 무엇보다 서울과 경기의 경우 청년층 매입 비중이 35%를 넘어서면서 뚜렷한 증가세를 보인다고 하네요.

일선 중개업소에서도 젊은 예비 실수요자들의 움직임이 예전보다 활발해졌다고 합니다. 적극적으로 임장에 나서는 동시에 웬만한 전문가들보다 더 정확하고 풍부한 정보와 지식을 습득한 2030 세대들도 많아졌다고 하네요. 부동산이 '안전자산'이라는 인식과 '에셋파킹(자산과 주차가 합쳐진 부동산 업계 신조어)' 측면이 주목받으면서 일찍부터 능동적으로 시장에 나서는 젊은 예비 수요자들이 늘어나고 있다는 대표적인 예가 아닐까 합니다.

서초구 방배동 일원 C부동산 관계자는 "평일 주말 할 것 없이 예비신혼부부뿐만 아니라 혼자 사는 2030세대들이 예전보다 더 자주 그리고 많이 부동산을 찾는다"며 "낮 시간대뿐만 아니라 늦은 밤에도 짬을 내 동일 지역 임장을 다니면서 분위기를 파악하는 등 고수다운 면모를 보이기도 하며, 중개사들 못지않게 재개발·재건축 정비사업이나 개발 호재, 시세에 빠삭한 청년층이 많아 과거와 분위기가 많이 달라지고 있다는 것을 몸소 느낀다"라고 했습니다.

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6. PF 연체율 올라 건설사 자금난 가중… 당국 “5조, 대출로 전환”
[위기의 건설업계]
금융당국 “PF 불안요인 선제 차단”
PF ABCP 해당사업과 만기 같게
증권사 부실채권 조기 상각 추진

금융당국이 최근 부실 우려가 커지고 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크를 선제적으로 차단하기 위한 대책을 내놨다.

금융위원회와 금융감독원은 24일 증권사가 보증한 PF 자산유동화기업어음(ABCP)을 해당 사업과 만기가 일치하는 대출로 전환하도록 유도하겠다고 밝혔다. 통상 부동산의 사업 기간은 1∼3년이지만, 사업장에 자금을 공급하는 ABCP의 만기는 3개월 미만이라 ‘만기 불일치’ 문제가 생긴다. 이 때문에 지난해 10월 레고랜드 사태처럼 시장이 경색되면, PF ABCP의 차환(신규 발행으로 만기 채권을 갚는 것) 물량으로 단기 시장 금리가 치솟는 일이 되풀이돼 왔다.

증권사들도 PF 대출 연체율이 치솟으면서 자금난이 가시화되고 있다. 금감원이 윤창현 국민의힘 의원실에 제출한 자료에 따르면 지난해 12월 말 증권사의 부동산 PF 연체율은 10.4%로 지난해 9월 말 8.2%에서 2.2%포인트 늘었다.

증권사의 부동산 PF 연체 잔액도 2020년 말 1757억 원, 2021년 말 1690억 원으로 안정적이다가 지난해 말에는 4657억 원으로 급증했다. 지난해 12월 말 기준 증권사의 부동산 PF 고정이하여신(3개월 이상 연체된 부실채권) 비율도 14.8%로 지난해 9월 말 10.9%보다 3.9% 포인트 늘었다. 한 증권사 PF 대출 담당자는 “현재 부동산 PF 대출은 사실상 올스톱 됐다”며 “알려지지 않았지만 지방에서 시행사들은 계속 부도가 나고 있다”라고 전했다.

7. 세입자 달래는 집주인들… 전세 감액갱신 평균 1억 내렸다
갱신보다 갈아타기가 유리하지만 이사 등 추가 비용에 임차인 고심

올해 금액을 낮춰 갱신한 수도권 아파트 전세계약의 보증금이 평균 1억원 가까이 빠진 것으로 나타났다.

보증금만 비교하면 금액을 깎더라도 기존 전세를 갱신하기보다 새 전셋집으로 갈아타는 게 나은 상황이다. 올해 1~5월 수도권에서 같은 아파트, 동일 면적 전세로 감액갱신과 신규 계약이 각각 1건 이상 체결된 사례는 7271건이다. 최고가 기준 신규 계약 보증금이 갱신 보증금보다 낮은 경우가 4172건으로 57%였다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “보증금이 상대적으로 높은 갱신계약이 이어진 건 이사비, 중개보수 등 전셋집 이동에 드는 추가 비용을 감안한 선택으로 보인다”라고 설명했다. 그는 “최근 전셋값 하락폭이 둔화되고 반등 단지도 나타나고 있어 일부 지역에서는 갱신과 신규 계약 사이에서 고민하는 임차인이 늘어날 수 있다”고 덧붙였다.

 

삼성 효과? 동탄 아파트값 반등…"11억원 이하면 안 팔아요"

"2분기 부동산 심리, 미분양·전세시장 냉각에 상승폭 제한적"

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