5월 19일 부동산 주요 뉴스 (전세제도 변화/물가상승/집값상승)

23년 5월 19일 부동산 주요 뉴스


1. 살아나는 '영끌성지' 노원…거래량 오르고 집값 4주째 상승
4월 매매량 1년7개월 만 200건 돌파
집값 급락하자 특례론 힘입어 수요 모여
"젊은층 추격매수 시 오른 호가 유지될 듯"

‘2030 영끌’의 성지였던 서울 노원구의 아파트 거래량이 1년 7개월 만에 200건을 돌파하고 집값도 4주 연속 상승했다. 부동산 호황기 젊은 층의 매수세가 집중됐으나, 가파른 금리 상승으로 최근 집값이 급락했던 지역이다. 서울 집값 바닥론이 조심스레 고개를 드는 가운데 특례보금자리론까지 출시되면서 노원구가 중저가 수요를 끌어당기고 있다는 분석이 나온다.

중계동 한 공인중개사무소 관계자는 "노원구는 2030 영끌이 집중됐던 곳이라 고금리 시기 이자 부담을 견디지 못한 집주인들이 많아서 아무래도 하락 폭이 더 컸다"면서 "가격이 단기간에 급락하자 급매물을 노리는 수요들이 늘어난 것"이라고 설명했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "노원은 특히 9억 원 이하 특례보금자리론 대상이 되는 아파트 단지가 많고, 재건축 규제 완화의 수혜를 입는 초기 단계 재건축 단지도 있어 급매물이 소진되며 가격 상승이 이뤄졌다"면서 "앞으로 젊은 층이 추격 매수에 나선다면 접근이 비교적 쉬운 노원·도봉·강서 지역의 경우 오른 호가를 유지할 가능성이 있다"라고 전망했다.

2. 땅값보다 더 큰 문제가... 재건축하려는데 다들 손사래, 왜
재건축·재개발 시공사 선정
올 입찰 59곳 중 52곳 유찰
원자재값 상승에 공사비 급증
“소규모 사업은 적자 불가피”
3~4년 후 공급부족 우려 높아

인근에 위치한 신성연립은 서울의 대표적인 소규모 재건축 사업지다. 1982년 지어져 40년이 넘은 신성연립은 노후화가 심한 탓에 인근 서울숲길과 대비되는 모습을 보였다.

연립 내 부지는 금이 가 차량들은 울퉁불퉁한 땅 위에 주차를 해야 했다. 서울숲길을 찾은 방문객들이 연립 주변 도로에 아무렇지 않게 일회용 컵 등 쓰레기를 놓고 가는 일도 빈번했다.

54 가구 규모 신성연립은 소규모 재건축을 통해 97 가구 규모 공동주택을 세운다는 계획을 세웠다. 인근에는 조합설립 현수막과 함께 건설사의 ‘조합 설립 축하’ 현수막이 눈에 띄었다. 그러나 사업 속도는 신통치 않다. 지난 3월 시공사 선정에 나섰지만 건설사들이 별다른 반응을 보이지 않은 탓에 한 차례 유찰됐다.

정비사업은 시공사 선정 과정에서 2곳 이상의 시공사가 참여하지 않으면 유찰된다. 두 차례 이상 유찰되면 조합은 단독 입찰한 시공사와 수의계약을 맺을 수 있다.

소규모 재건축이나 가로주택은 재개발, 재건축 사업보다 사업지 면적과 일반 분양 규모가 작다. 공사비 인상 압박이 거세진 가운데 사업 규모의 한계 때문에 시공사들이 적극적으로 나서지 않는 셈이다.

시공사와 신탁사의 고민도 깊어지고 있다.

한 대형 건설사 관계자는 “최근 수주 관련 사업팀 주요 업무는 사업 수주보다는 시행사를 찾아 공사비 인상 문제를 ‘읍소’하는 일”이라며 “대형 사업지 수주도 매우 신중해진 상황”이라고 밝혔다. 다른 대형 건설사 관계자는 “국내 주택 사업 수주를 줄이고 토목·플랜트, 해외 수주 비중을 높이는데 주력하고 있다”라고 말했다.

신탁사들 고민도 깊어지고 있다. 한 신탁사 관계자는 “신탁사는 수수료를 받고 사업비를 일정 비율 부담하는 구조로 계약을 체결하는데 사업이 늘어지면 금융 비용을 신탁사가 책임지는 경우가 생긴다”며 “한정된 인원으로 사업지를 관리해야하는데 사업 종결 시점이 예정보다 늦어지면 업무 효율이 떨어질 수밖에 없다”라고 털어놨다.

착공이 늦어지면 결국 공급 절벽을 초래할 수밖에 없다는 지적이다. 이 연구위원은 “단지 규모가 크든 적든 공사비 인상 등을 이유로 미공급 물량이 쌓이면 훗날 입주물량 감소로 이어진다”며 “부동산 관련 사업이 전반적으로 위축될 가능성이 높고, 집값에도 일정 부분 영향을 줄 것”이라고 밝혔다.

3. 압구정로데오 뜨자 가로수길 지고… “젠트리피케이션 사이클”
높은 임대료로 상권 공실률 38% 육박해
인근 압구정역·압구정로데오로 임차 수요 이동

서울의 대표 쇼핑 거리였던 강남구 신사동 가로수길 상권이 활력을 잃어가고 있다. 높은 임대료로 인해 상가 공실률이 38%를 기록하면서 메인 도로까지 텅텅 비고 있다. 앞서 이 같은 현상을 겪은 인근 압구정로데오 상권이 다시 회복하면서 전문가들은 일종의 사이클 현상이 나타나고 있다고 분석했다.

가로수길에 공실이 늘어난 가장 큰 이유는 임대료 증가로 꼽힌다. 가로수길 1층 상가를 임대하기 위해서는 3.3㎡ 당 100만 원이 넘는 임대료를 내야 한다. 하지만 오를 대로 오른 임대료에 임차인을 구해야 하는 건물주들은 임대료를 내리지 않기도 한다. 임대료로 건물 가치가 측정되는 상가 건물 특성상 상가건물 임대차보호법에서 규정한 임대료 5% 증액을 꾸준히 해야 부동산 가치를 올릴 수 있기 때문이다.

전문가들은 상권이 침체와 활기를 거듭하는 현상은 결과적으로 일종의 순환현상으로 나타나고 있다고 분석했다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “상가 임대차 계약에서 이뤄지고 있는 이면 계약으로 인한 결과적 임대료 상승 현상이 가로수길 공실 상황을 만든 것”이라면서 “이 때문에 임대료 장점이 있는 인근 압구정로데오 상권이 뜨는 등 결과적으로 일종의 젠트리피케이션 사이클이 됐다”라고 했다.

4. "5월말 입주인데 준공승인도 안나"…황당한 입주자들
전국 곳곳에 공사기간을 지키지 못해 입주일정에 차질이 생긴 아파트가 속출하고 있다. 물가 상승에 따른 자재 수급 지연과 파업 등 이유로 입주가 미뤄졌지만 제때 공지를 하지 않아 입주예정자들이 큰 불편을 겪고 있다.

문제는 입주 예정자들은 감정평가를 토대로 주택담보대출을 받을 수 있다는 것이다. 여기에 한 달 안팎의 시간이 걸린다. 입주자는 6월 말에나 입주가 가능할 것으로 보인다. 잔금을 마련하기까지 입주를 할 수 없는데, 보존등기가 완료돼야 대출실행이 가능해진다. 보존등기는 6월 중순으로 예정됐다. 사실상 '5월 말 입주시작'의 의미가 없는 셈이다.

전국 곳곳에서 입주지연 사태가 일어나 건설사와 입주 예정자들의 갈등이 커지는 근본적인 이유는 공사비 인상이다. 건설공사비지수(한국건설기술연구원 제공)가 2020년 1월 118.30에서 지난 1월 150.87로 급등했다.

공사비 인상은 원자잿값과 금리 인상에 기인한것이다. 건설자재를 조달하기도 어려워질 뿐 아니라 공사비 인상 관련 재건축·재개발 조합과 시공사 간 합의가 쉽게 이뤄지지 않아 공사를 아예 멈추는 경우도 나오고 있다.

 

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업계 관계자는 "최근 부동산 경기 침체와 자잿값 인상 등 여러 외부요인들로 인해 공사기간을 맞추기 힘든 상황이라 건설사들도 답답할 것"이라며 "입주 예정자들 입장에서도 불편하고 황당할 텐데 제대로 된 보상안을 만들거나 공사지연 시 매뉴얼을 사전에 만들 필요가 있다"라고 말했다.

5. "전셋값은 추락하는데, 매매가는 날개 달았다?" [현장]
"오랜 거래절벽 해소되자, 실수요 심리 즉각 가격에 반영"
매맷값 소폭 상승거래, 전셋값은 소폭 하락거래 '뚜렷'

 "지역별 매매가격, 전셋값 혼조세를 보이면서 동반 하락하는 분위기인데 점차 낙폭은 줄어들고 있습니다. 다만, 오랜 거래절벽 상황에서 거래가 조금씩 살아나고 실수요 심리가 즉각 반영되면서 (크지 않는 천 단위에서) 매매가격은 차츰 오르고, 전셋값은 조금씩 떨어지는 양상입니다."

동일단지, 동일면적대 전셋값은 내림세다. 단지의 전용 84.98㎡는 지난 1월 보증금 8억원(13층)에 계약됐는데, 이달 매물 2건이 보증금 5억 7천만 원(16층), 5억 9천만 원(5층)에 각각 전세계약이 완료됐다.

동대문구 답십리동 일원 R부동산 중개사는 "매매가격은 올 초부터 규제 완화 영향에 매수심리가 소폭 좋아지면서 가격이 조금씩 오르면서 계약이 체결된다"며 "전셋값은 대출이 끼어 있는 경우를 값어치가 더 떨어지는데, 특수한 경우를 제외하고 전반적으로 매매가격과 반대로 조금씩 낮아지는 추세"라고 말했다.

부동산 정보제공업체 경제만랩의 황유상 연구원은 "부동산 규제가 풀리고 금리가 동결되면서 부동산 거래량이 조금씩 늘어나며 매매가격도 상승하고 있는 분위기"라며 "하지만, 최근 전세 사기 이슈와 아직 높은 금리로 인해 월세 수요가 늘어나고 전세수요가 줄자 전셋값이 매매가격과는 반대로 올라서질 못하고 있다"라고 설명했다.

6. "보증금, 집주인 아닌 제3기관에 묶는다고"…뿔난 임대인들
원희룡 장관, 전세제도개편 선언 파장
보증금 집주인 아닌 제3기관에 맡기는 '에스크로' 논의
임대인 "전세 보증금 묶이면 주거비 부담만 높아질 것"
전문가 "전세 적용 실효성에 의문…세밀한 검토 필요"

원희룡 “수명 다한 전세제도 변화 필요”
원희룡 국토교통부 장관은 지난 16일 전세 제도 개편 방안 중 하나로 언급한 전세 보증금 에스크로 계좌 도입 검토 가능성을 밝혔다. 원 장관은 “수명을 다한 전세 제도 자체를 바꾸는 근본적 변화가 필요하다”며 보증금 에스크로 예치 도입, 임대차 3 법 등 전반적인 제도 개편을 예고했다.

 

원 장관이 언급한 에스크로 계좌는 2001년 도입된 이후 지난 2016년 시범 상품으로 출시한 적 있지만 실효성이 없어 1년여 만에 사라졌다. 당시 국토부는 부동산 거래대금을 거래당사자가 아닌 제3자가 보관해 거래안전도를 높이는 ‘에스크로’(대금보장제) 활성화 등을 담은 ‘부동산 서비스산업 발전방안’을 마련해 발표했다.

안정성 담보 등 심도 있는 정책 설계 필요
임재만 세종대 부동산학과 교수는 “미국 등에서는 월세 보증금을 에스크로 계좌에 맡겨 놓도록 정부가 법으로 강제하는 데 이건 보증금 규모가 작아 임대인에게도 큰 영향이 없다”며 “전세 보증금을 자금조달 수단의 하나로 활용하는 우리 부동산 시장에서는 실효성이 있을지는 가능성이 크지 않아 보인다”라고 했다.

만일 에스크로 계좌를 도입한다면 전세보증금의 어느 정도를 맡겨야 제도의 실효성을 거두면서 거래 안전성도 담보할 수 있을지 등 심도 있는 정책 설계는 물론, 전세의 월세화 전환에 대비해 서민의 주거비 부담을 낮출 방법도 함께 고민해야 한다고 조언했다. 임재만 교수는 “전세보증금 에스크로 계좌 도입을 시행한다고 가정했을 때 갭투자를 줄일 수 있는 긍정적 측면도 있지만 반작용으로 월세의 가속화, 월세 비용 상승 등 부작용을 동반할 수 있다”며 “월세 세액 공제 확대와 공공임대를 늘리는 방향의 부가적인 대책도 동반해야 한다”라고 강조했다.

7. 수도권 30분 출·퇴근 시대… 국가철도공단, GTX-A 운정기지 점검
국가철도공단이 수도권 광역급행철도(GTX)-A의 운정-서울 구간 공사 과정에서 안전성과 품질 등을 점검하는 한편 현장 작업자들에게 안전관리와 공정 추진에 만전을 기해줄 것을 요청했다.

김 이사장은 "GTX-A 노선은 수도권 30분 출·퇴근 시대를 열고 교통난 해소와 주민들의 삶의 질을 향상 시킬 것"이라며 "GTX-A 노선 적기 개통으로 수도권 주민들과의 약속을 지켜달라"라고 당부했다. 이어 "적극적인 공정추진과 안전을 최우선으로 하는 철저한 현장관리로 안전사고도 예방에 만전을 기해줄 것"을 강조했다.

 

GTX-A 민자사업은 파주 운정에서 고양, 서울을 통과하는 42.6㎞ 구간을 복선전철로 건설하는 형태로 진행된다. GTX-A 개통을 통하여 수도권 주민들의 교통편의 개선으로 삶의 질 향상에 크게 기여할 것으로 기대된다.

8. "보금자리론·보증보험 정부 지원이 전세가 폭등시켰다"
2020~2021년 전세가격 급등기에 정부가 적극적으로 지원했던 전세자금대출 상품 등이 주택 전세와 매매가격을 올리는 배경으로 작용할 수 있다는 분석이 나왔다. 가격 상승으로 초래된 전세시장의 불안은 주택시장 위축으로까지 확대될 수 있고, 이 경우 높은 기준금리에 따른 가격조정이 이뤄지면 역전세가 지속돼 지금보다 집값이 더 떨어질 가능성이 크다는 의견이다.

임상빈 한국지방세연구원 연구위원은 "정부의 전세시장 안정화를 위한 정책금융 지원 또한 전세시장에 유동성을 공급해 전세가격을 높이는 원인이 됐고 특히 전세자금대출은 청년층과 신혼부부를 대상으로 해 역전세에 따른 청년층의 피해를 키웠다"며 "낮은 금리의 정책금융은 시장의 과수요를 창출해 주택금융의 왜곡을 초래하고 주택가격을 상승시키는 요인이 될 수 있다"라고 지적했다.

전세자금대출은 임차보증금의 80%까지 제공하지만, 다세대주택은 공인중개사가 시세를 20% 이상 부풀리면 100%까지 전세자금대출을 받을 수 있게 되는 경우가 종종 발견됐다. 보금자리정책은 청년·신혼부부에게 버팀목 전세대출 한도를 지속적으로 높여 왔다. 이런 상황에서 지난해 3월 이후 미 연방준비제도(FED)의 기준금리 인상으로 주택가격의 20% 이상이 조정을 받으면서 주택시장에는 전세보증금이 주택가격을 넘어서는 깡통전세 현상이 발생하며 현재의 전세 사기 사태의 배경으로 자리했다는 설명이다.

임 연구위원은 "지난해 이후 계속된 거래절벽 이후 올해 주택시장에 일시적인 반등이 나타났지만 이는 특례보금자리론 공급에 따른 가격하방 압력을 완화하는 정책의 결과로 볼 수 있다"며 "역전세에 따른 주택시장 불안은 주택가격 조정이 확대될 경우 전국적으로 늘어날 전망이기에 안정화를 위해선 추가적인 보금자리론의 공급이 필요할 수 있다"라고 설명했다.

9. [단독]용산 '청파동' 재개발 봇물... 숙대입구·남영 더블역세권 '청파 3' 가세

역세권도시정비 20일 사업설명회, 1000가구 이상 대단지로 변신 구상
#지난 15일 찾은 용산구 청파동 3가, 지하철 1호선 남영역을 나와 조금만 걸어도 '사업설명회'를 알리는 전단지가 곳곳에 보인다. 이 일대는 숙명여대 후문과도 인접해 다가구와 원룸, 하숙집 등이 혼재해 있다. 차량 진입이 어려운 골목골목이 유독 많이 보인다.

역세권 도시정비형 재개발 사업은 역세권에 주택을 건설하는 민간사업자에게 용적률을 최대 700% 부과하는 대신 개발 이익의 일정 부분을 '공공기여용도'로 활용하는 재개발사업이다. 서울시는 지난해 역세권 고밀 개발 유도를 위해 층수 규제를 없애고 역세권 위치에 따라 용적률을 최대 700%까지 늘렸다.

인근 공인중개소 관계자는 "용산 서계동과 청파동 중에 아직 구역지정 전으로 재개발이 가능한 지역은 청파동3가 뿐"이라면서 "서울역 일대 대대적인 재개발과 함께 이 일대가 환골탈태할 것이라는 기대감이 크다"라고 말했다.

2개월새 1억4000만원 올랐다…'영끌성지' 노원 '들썩들썩'

땅값보다 더 큰 문제가...재건축 하려는데 다들 손사래, 왜

압구정로데오 뜨자 가로수길 지고… “젠트리피케이션 사이클”

"전셋값은 추락하는데, 매매가는 날개 달았다?" [현장]

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수도권 30분 출·퇴근 시대… 국가철도공단, GTX-A 운정기지 점검

"보금자리론·보증보험 정부 지원이 전세가 폭등시켰다"

[단독]용산 '청파동' 재개발 봇물...숙대입구·남영 더블역세권 '청파3' 가세