23년 5월 16일 부동산 주요 뉴스 ( 과천 청약/분양가 상승)

1. '3년 전 분양가' 과천 지정타 무순위 청약 최고 4746대 1
경기도 과천 지식정보타운(지정타) 내 4개 단지가 무순위 청약에서 최고 4746대 1의 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다.

거주 의무 기간 5년에 과천에 사는 무주택자만 참여할 수 있다는 제약에도 불구하고, 분양가가 3년 전 수준으로 책정돼 수요몰이를 한 것으로 풀이된다. 단지별 당첨자 발표일이 달라 중복 청약도 가능했다.

분양가는 전용 84m2 기준 최대 8억원 전후로, 동일 면적의 인근 래미안 슈르와 과천 센트레빌 아스테리움이 지난 3월 13억원대에 거래된 점을 감안하면 수억원의 시세차익을 기대할 수 있다.

하지만 위장전입 등을 통한 부정 청약자도 그만큼 많았다. 결국 법정 공방에서 부정 청약자가 패소해 계약이 취소된 물량이 틈틈이 무순위로 풀리고 있다.


2. 내집 마련 '믿을 건 청약'…5·6월 서울 알짜 단지 분양 어디?

한동안 뜸했던 서울 분양이 이달부터 줄줄이 대기 중이다. 서울은 공급 자체가 귀한데다 자잿값 인상 등에 따른 향후 분양가 인상에 대한 우려가 커 주요 입지를 중심으로 수요가 몰릴 것으로 예상된다.

롯데건설은 오는 6월 서울에서만 두 개 단지를 분양할 예정이다. 서울시 광진구 자양1재정비촉진구역을 재개발해 공급하는 '구의역 롯데캐슬 이스트폴'은 지하 7층~지상 최고 48층 6개동, 전용면적 74~138㎡ 총 1063가구로 이 중 631가구를 일반분양한다. 지하철 2호선 구의역 초역세권 단지다. 

동대문구 청량리재정비촉진지구에 들어서는 '청량리 7구역 롯데캐슬'도 다음 달 분양을 앞두고 있다. 지하 6층~지상 최고 18층, 9개동, 전용면적 39~84㎡ 총 761가구 중 173가구를 일반 분양한다. 1호선·경의중앙선·수인분당선 등 6개 노선이 정차중인 청량리역이 도보거리에 있다. 청량리역에는 GTX(수도권광역급행철도) B·C노선과 함께 광역환승센터도 들어설 계획이다.

분양가는 시세 대비 경쟁력이 있고 분양 시장이 아직은 바닥이라는 인식도 수요자를 몰리게 하는 요인으로 꼽힌다. 분양가 상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비는 3월부터 ㎡당 194만3000원으로 올랐다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 "서울도 입지에 따라 경쟁률 차이는 분명히 있을 것"이라면서도 "올해 들어 금리인상 움직임이 안정화되면서 분양 시장의 심리적인 움직임도 바뀌었다"고 말했다. 권 팀장은 "서울은 아직 공급이 원활하지 않은 만큼 가격 경쟁력이 있는 분양 아파트에는 수요가 몰릴 것"이라면서 "물가 상승률과 금융 비용을 감안했을 때 아파트 가격 상승은 이어질 것으로 본다"고 전망했다.

3. "주택시장 냉·온탕 반복하나" 정권 말 주택 부족 가능성

인허가·착공 면적 감소 예년 대비 두드러져…3년 뒤 공급 불안 발생 '우려'
전문가 "인허가부터 준공까지는 상당한 시간 소요…적극적 공급관리 필요"

"건축물 인허가나 착공 실적이 계속 줄어들고 있습니다. 이렇게 되면 2~3년 후 주택 공급 부족 현상이 생길 가능성이 있어요. 이번 정부에서 5년 동안 270만호를 인허가를 목표로 했는데 차질없이 진행되려면 올해 인허가가 많이 줄면 안 되는 것이기도 하고요.

고금리 등의 영향으로 올해 건설 착공면적이 크게 줄어든 가운데 향후 2~3년 뒤 주택 공급 불안 문제가 생길 수 있다는 우려가 커지고 있다.

한국개발연구원(KDI)이 최근 발표한 '금리인상의 주택건설에 대한 영향과 향후 전망' 보고서에 따르면, 고금리가 지속됨에 따라 주택착공이 작년에 이어 올해도 감소세를 보이며 올해와 내년 주택건설은 모두 크게 부진할 것으로 예상됐다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "2~3년 후의 시장을 미리 대응한다고 하면 공급 관리는 필요하다. 5년 동안 270만호를 인허가하는 것이 이번 정부의 공급 목표였다"며 "차질 없이 이행하려면 올해 인허가 등이 크게 줄면 좋지 않다. 작년보다 줄어드는 건 이해하지만 예년 평균보다 큰 폭으로 떨어지는 건 위험할 수 있어 현재 상황에 대해선 앞으로의 정책 내에서 관리할 필요가 있다"고 설명했다.

4. 전세사기 무서워… 서울 '공공전세주택' 고가에도 역대 최고 경쟁률
최근 한국토지주택공사(LH)가 공급한 공공전세주택에 역대 최대 인원이 몰려든 것으로 나타났다. 일부 주택은 시세 대비 비쌌지만 전국적으로 발생한 전세사기 사태에 불안감이 확산하면서 수요자들이 금액보단 안전성을 택한 것으로 풀이된다.

공공전세는 LH가 중산층에도 공공임대 입주 기회를 부여하기 위해 2021년 도입한 제도로 시세의 90% 수준으로 공급돼 공공임대주택 중 가장 비싼 유형이다. 특히 요즘 전셋값 하락기엔 일부 공공전세주택은 시세보다 비싸게 나오기도 한다.

시세 대비 저렴하지 않은 가격에도 수요자들이 몰린 이유로는 지난해부터 전국 곳곳에서 터진 전세사기 사건 또는 악성 임대인의 보증금 미반환에 대한 우려 때문으로 풀이된다. 공공임대는 LH가 직접 관리하기 때문에 보증금을 떼일 걱정이 없다.

대규모 전세사기 사건이 터졌던 강서구 화곡동에 공급한 도시형생활주택은 1가구 모집에 192명이 몰려 서울 지역 48개 주택·유형 중 최고 경쟁률을 기록했다.

5. “팔릴 집만 짓고 딴 사업 집중”... 신규수주 깐깐해진 건설사들
시장 침체·공사비 상승으로 주택 외 사업 집중
”공급부족으로 부동산 사업 위축되고 집값에도 영향”

부동산 시장이 침체한 와중에 공사비까지 크게 오르면서 건설사들이 신규 주택 수주에 신중한 모습을 보이고 있다. 대신 플랜트나 해외 수주, 신사업 등으로 눈을 돌리고 있다. 부동산업계에서는 이 같은 상황이 지속할 경우 공급 부족 사태가 현실화할 가능성이 있다는 우려가 나온다.

신규주택 수주와 함께 또 다른 공급 선행지표로 꼽히는 주택 착공과 인허가 역시 줄었다. 

이 때문에 건설업계에서는 기존 포트폴리오에서 주택 외 사업 부문을 강화하는 방식으로 수익성을 꾀하고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “집을 아예 안 짓는 건 아니지만, 예전보다 신규 주택 수주 때부터 리스크 관리를 하면서 좀 더 사업성을 깐깐하게 분석하는 경향이 생겼다”면서 “대신 회사마다 사정은 다르겠지만 대개 플랜트나 해외 수주, 신사업 등에 집중하는 분위기”라고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “신규 주택 착공 감소는 향후 신축 아파트 입주물량 감소로 연결된다”면서 “지금은 미국 기준금리 이슈 등으로 사업비 투입을 예정하기 쉽지 않은 상황이어서 시장 불확실성이 해소되지 못하는 한 부동산 관련 사업들이 전반적으로 위축될 가능성이 높고, 집값에도 일정 부분 영향을 줄 수 있다”고 했다.
 
6. "특별법 논의 두 달, 호재요?".. 1기 신도시 아직 '냉기류'
이른바 '1기 신도시 특별법' 제정을 위한 정치권 논의가 두달 째 이어지면서 1기 신도시 아파트 매매 시장은 여전히 냉기류가 흐르고 있다.

법 제정은 물론 사업이 본격화되기 위해서는 수년이 걸리는 만큼 금리 인상 등에 따른 부동산 경기 침체 등 당장 경기 흐름 영향을 더 받고 있는 것으로 분석된다. 반면 전세 시장은 봄 이사철과 빌라 전세 사기 우려로 아파트로 갈아타는 수요가 맞물리면서 온기가 돌고 있다.

1기 신도시 매매 시장 '냉랭'
하지만 법안 제정이 아직 진행 중이고, 이후 사업 추진이 본격화되려면 수 년이 추가로 걸릴 것으로 예상되면서 매매 시장은 별다른 영향은 없는 상태다. 고양 일산서구의 A공인중개사 관계자는 "특별법 이슈가 부각되던 지난해 말과 올 초 문의가 늘긴 했지만, 시간이 지날 수록 문의는 줄고 있다"고 말했다. 성남 분당구의 B공인중개사 관계자도 "법안이 당장 발의됐지만, 사업이 추진되려면 수년이 걸리는 만큼 현재 경기 흐름 영향을 더 받는 것 같다"고 귀띔했다.

2기 신도시도 주춤.. 전세시장 온기
업계 관계자는 "최근 대출 이자 부담이 낮아지면서 월세 대신 전세를 선택하는 수요가 늘었고, 전세 사기 우려가 커진 빌라 대신 아파트에 눈을 돌리는 분위기가 이어지면서 전세시장이 반짝 온기가 돈 것으로 보인다"며 "다만, 향후 갭투자가 많았던 지역과 단지 중심으로 전세보증금 반환하기 위한 다주택자의 급매물이 출현할 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

7. 아파트 분양가, 계속 상승할 듯…공사비 인상·상한제 해제 탓
지난달 전국 민간아파트 3.3㎡당 평균 분양가가 전달보다 소폭 상승했다.
서울의 3.3㎡당 평균 분양가격은 지난 1월부터 3000만원대를 넘기며 2개월 연속 올랐다.

지난 4월에는 신규분양이 한 건도 없는 지역도 다수 나왔다. 인천, 대구, 광주, 대전, 울산, 세종, 강원, 전남, 경북, 경남, 제주는 신규분양이 단 한 건도 진행되지 않았다. 

분양가는 당분간 상승할 것으로 보인다. 분양가상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비가 지난 3월부터 ㎡당 194만3000원으로 올랐고, 인건비 등이 상승하면서 분양가에 영향을 미칠 것으로 전망된다. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 “곳곳에서 사업주체(조합)와 시공사 간 공사비 갈등이 이어지는 이유는 기존의 분양가로는 사업성이 나오지 않기 때문”이라며 “물가상승률과 금융비용을 감안했을 때 분양 가격 상승은 앞으로도 이어질 것으로 보인다”고 밝혔다.

8. "우리도 강남처럼" 하계장미 등 강북 재건축 '신통기획' 노린다

신속통합기획으로 강남권 재건축 사업에 속도가 붙자 강북권 단지들도 서둘러 준비에 나서고 있다. 노원구와 도봉구의 대표 재건축 단지인 '하계장미'와 '창동상아1차'가 오세훈표 정비사업인 '신속통합기획'을 추진한다

신통기획은 오세훈 시장이 정비사업 활성화를 위해 내놓은 정책으로 재개발·재건축 초기 단계부터 시가 개입해 사업성과 공공성이 결합된 정비계획안을 제시해 사업을 지원하는 제도다.

공공기여를 받고 용도지역 상향 등을 진행해 사업성을 높일 수 있다는 게 장점이다. 도시계획위원회 수권분과위원회 심의, 사업시행계획 시 관련 심의 통합 등 절차도 간소화 해 사업기간을 대폭 단축할 수 있다.

서울시는 수시로 신속통합기획 후보지를 수시로 신청 받고 있다. △법령·조례 상 재개발 정비구역 지정요건 충족 △토지등소유자 30% 이상이 구역지정 희망, 두 가지 요건을 갖추면 신청할 수 있다. 현재 20개 재건축 단지가 신속통합기획을 추진 중이다.