5월 27일 부동산 주요뉴스 (종부세/역전세/한남3구역/임대차 3법)

23년 5월 27일 부동산 주요 뉴스

1. [부동산캘린더] 신중한 분양시장… 내주 전국 2천648 가구 공급
5월 말에서 6월 초로 이어지는 다음 주에는 전국적으로 6개 단지에서 아파트가 분양된다.

31일에는 대우건설, GS건설, 롯데건설 컨소시엄이 분양하는 경기 의왕시 내손동 '인덕원퍼스비엘'의 1순위 청약이 진행된다. 총 2천180 가구 중 전용면적 49∼84m2 586 가구가 일반분양된다.

또 같은 날 지방에서는 충남 천안시 백석동 '천안백석센트레빌파크디션', 경남 밀양시 가곡동 '수에르떼밀양' 등이 1순위 접수를 한다.

모델하우스는 다음 달 2일 서울 서대문구 남가좌동 'DMC가재울아이파크'와 광주 동구 계림동 '교대역모아엘가그랑데' 2곳이 문을 열 예정이다.

다음은 내주 주요 분양 일정.

2. “종부세 부담 줄었다”… 지난달 증여 1만 건대로 ‘뚝’
4월 증여건수 1만 7000 건대… 약 10년만 최저
6월 앞두고 증여 늘어나지만 “공시가격 하락 영향”

지난달 부동산 증여 거래 건수가 1만 건대로 떨어졌다. 지난 4년간 2만~4만 건대를 기록하던 것에 비하면 크게 감소했다. 4월은 일반적으로 종합부동산세 과세기준일인 6월 1일 직전이기 때문에 증여 거래가 늘어나는데, 최근 공시가격이 전년 대비 크게 하락하면서 종부세 등 재산세 부담도 줄어든 영향으로 보인다.

뿐만 아니라 지난해에는 거래절벽이 계속되면서 ‘헐값’에 파느니 증여를 선택하는 경우가 많았다. 그러나 올해는 분위기가 달라졌다. 통상적으로 증여는 4~5월에 많이 이뤄진다. 종합부동산세 과세 기준일을 앞두고 급하게 증여를 하는 경우가 늘어나기 때문이다. 부동산 업계에서는 올해 4월 건수로만 봤을 땐 5월에도 크게 늘어나지 않을 것으로 보고 있다.

특히 최근 증여 건수가 줄어든 데에는 공시가격이 하락하면서 종부세 등 재산세 부담이 줄어들자 다주택자들이 증여 대신 보유를 선택한 영향도 크다. 올해 전국 공동주택 공시가격은 전년 대비 18% 이상 하락했다. 이에 재산세와 종부세 부담이 약 20% 줄어 2020년 이전 수준으로 감소한 바 있다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “증여 건수가 줄어든 이유는 재산세 부담이 줄어든 영향도 있지만 증여를 염두에 둔 사람들이 지난해 말에 대부분 당겨 한 영향도 있다”라고 했다.

3. “전세 퇴거자금 대출에 한해 DSR 예외 적용해야”
역전세, 어디까지나 개인 간 거래
임대인이 책임지는 건 맞지만…
상황 방치땐 세입자까지 큰 피해

역전세는 어디까지나 개인 간 거래에서 발생한 문제로, 임대인이 보증금 상환의 책임을 져야 한다. 다만 현재 ‘역전세 상황’이 워낙 광범위하게 퍼져, 이를 방치하면 부동산 시장이 큰 혼란에 빠지고 세입자까지 피해를 볼 가능성이 크다. 이미 올해 들어 4월까지 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급한 ‘전세 보증 사고’ 금액이 1조 830억 원에 이른다. 피해 확산을 방지하기 위해 한시적으로라도 대출 규제 완화 등의 대책이 필요하다는 목소리가 나오는 이유다.

기본적으로 임대인은 세입자에게 받은 보증금을 안전하게 보관하고 있다가 계약 만료 때 돌려줘야 한다. 하지만 보증금을 임대인 본인이 거주할 전셋집을 구하거나 만기가 긴 적금 가입 등 다른 용도로 사용하는 게 일반적이었다. 최근처럼 아파트 전셋값이 단기간 급락한 적은 없었기 때문에 큰 문제가 없었다.

집주인은 여유 현금이 없다면 보증금 반환을 위해 대출이라도 받아야 한다. 하지만 세입자가 있는 주택은 주택담보대출을 받기 쉽지 않다. 소득이 적거나 없는 은퇴 세대는 소득 기준으로 대출을 제한하는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문에 대출 자체가 사실상 불가능하다. 이 때문에 전문가들은 역전세 대책으로 대출 규제 완화를 최우선으로 꼽는다.

가장 먼저 소득에 따라 대출 한도가 정해지는 DSR을 퇴거자금 대출에 한해 일시적으로 적용하지 않는 방안이 거론된다. 예컨대 지금은 1억 원을 빌리려면 30년 만기로 하더라도 연 소득이 1500만 원 정도는 돼야 한다. 이 소득 기준을 풀어주면 당장 현금이 없더라도 전세금을 낮춰 새로운 세입자를 들이고 부족한 금액은 대출로 조달할 수 있다.

별도의 특례대출을 만드는 방안도 언급된다. 전세금 반환 목적임이 분명할 경우, 신용대출 형태로 돈을 빌려주는 것이다. 주택담보대출이 아니기 때문에, 다음 세입자를 구하기 쉽다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “스스로 다른 곳에 전세를 사는 집주인의 경우, 전세 만기의 차이 때문에 일시적으로 보증금이 부족할 수 있다”며 “특례대출로 자금 공백만 막아주면 역전세 충격을 줄일 수 있다”라고 말했다.

세입자 피해를 줄이기 위해 중장기적으로 아파트의 전세금 반환 보증보험 가입을 활성화해야 한다는 의견도 있다. 전국 주택의 절반 이상이 아파트지만, 보증보험 가입 주택 중 아파트 비중은 20% 수준밖에 안 된다.

4. 도봉·은평 전세 3억 급락… “집주인에 한시적 보증금 특례대출 필요”
“세입자 나간대요” 집주인은 철렁

서울 동작구의 입주 11년 된 아파트 흑석한강푸르지오 전용면적 84m 2는 2021년 8월 11억 원에 전세로 거래됐다. 하지만 최근 이 단지의 같은 면적 아파트 전세는 7억 5000만 원에 거래됐다. 계약 만기를 앞둔 집주인 입장에선 3억 5000만 원을 마련해야 하는 셈이다. 동작구만 놓고 보면 올 하반기 전세 계약이 끝나는 아파트 10채 중 6채가 이 같은 역전세 상황이다.

◇전셋값 1억 이상 떨어진 1만 3000채

26일 본지와 부동산 R114가 올 하반기 만기가 도래하는 서울 아파트 전세 계약 6만 1508건(갱신계약 포함)을 전수 조사한 결과, 1만 3054건(21%)은 전셋값이 2년 전보다 1억 원 이상 떨어졌다. 집주인 5명 중 1명은 여유 현금이나 대출을 통해 1억원 넘는 돈을 구해야 한다는 의미다. 2년 전 ‘신규 계약’한 것만 따지면, 1억원 넘게 하락한 집의 비율이 38.7%나 된다.

◇인천·경기 전셋값은 20% 넘게 하락

역전세난은 서울을 제외한 수도권이나 지방에서도 심각하다. 특히 집값 상승기 ‘갭투자(전세 끼고 주택 매입)’가 몰렸던 경기와 인천은 전셋값 하락 폭이 서울보다 커, 역전세난 우려도 그만큼 크다. 서울 이외 지역은 상대적으로 집값이 낮아, 자기 돈을 적게 들이고 ‘갭투자’가 가능하다. 갭투자로 집을 산 집주인들은 상대적으로 자금력이 부족해 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 크다.

부동산 업계 관계자는 “임대차 3 법 부작용으로 전셋값이 급등했던 2021년 하반기에는 갭투자도 급증했다”라고 말했다.

수도권 이외 지방에선 대구 지역의 역전세난 우려가 크다. 대구(-23.28%)는 2021년 말 대비 아파트 전셋값 하락 폭이 세종(-26.81%)에 이어 전국 17개 시도 가운데 가장 크다. 더구나 대구 아파트 신규 입주 물량도 올해 3만 4000 가구, 내년 2만 1000 가구에 달해 전셋값 추가 하락이 불가피할 전망이다.

5. '상가분쟁' 한남 3 구역, 가처분 소송 승소···"가을께 이주 목표"
"6월 관리처분 승인 후 연내 이주 개시할 것"

상가 조합원들의 소송으로 관리처분 가처분이 인용됐던 한남 3 구역 재개발 사업이 재판에서 승소했다. 조합은 다음달 내 용산구청으로부터 관리처분 승인을 받고 이르면 가을께 이주를 시작할 계획이다.

26일 정비업계에 따르면 한남3구역 재개발조합은 이날 상가 조합원들과 벌이던 관리처분 가처분 소송에서 승소했다.

이번 소송의 가장 큰 쟁점은 근생(근린생활시설)과 판매시설의 분양가(추정액) 차이가 너무 크다는 오해였다. 그러나 재판부는 "전용면적당 단가를 기준으로 볼 때 근린생활시설 및 판매시설은 면적 외에도 위치, 접근성, 업종별 분포 등 다양한 요인들이 가치 평가에 고려될 수밖에 없다"라며 조합의 손을 들어줬다.

이날 조합이 승소하면서 두 달 여 멈춰 섰던 한남 3 구역 재개발 사업도 다시 탄력을 받을 전망이다. 이주형 한남3구역 조합 이사는 "조합에서 주장한 내용들이 다 인용돼서 사업이 재개될 것"이라며 "빠른 관리처분을 위해 용산구청과도 계속 소통해 온 만큼 다음 달 내 관리처분 승인을 받고 가을에는 이주를 개시하려고 한다"라고 밝혔다.

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6. 서울 아파트 3만 가구 역전세 닥친다
하반기 만기 6만여 건 전수조사
임대차법으로 급등할 때 계약
전셋값 하락에 보증금 3조 빠져
부동산 혼란 전에 대책 세워야
올 하반기 전세 계약 만기가 돌아오는 서울 아파트 10채 가운데 거의 절반은 ‘역전세’인 것으로 나타났다. 역전세는 전셋값이 떨어져 신규 세입자 보증금으로는 기존 세입자 보증금을 온전히 돌려주지 못하는 것이다.

서울 역전세 아파트의 전셋값 하락분을 단순히 더하면 3조 1100억 원이다. 집주인 1인당 전세금을 돌려주려면 평균 1억 1300만 원 정도의 현금을 더 마련해야 한다는 얘기다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “보증금 반환을 위한 ‘퇴거 자금 대출’을 DSR(총부채원리금상환비율)에서 제외하거나 별도의 특례 대출을 만들어 역전세 충격을 최소화해야 한다”라고 말했다.

7. 文정부 임대차 3 법이 낳은 ‘예고된 재앙’

주거 보장은커녕, 전세 매물 급감
결국 ‘전셋값 버블’ 터지며 역전세
과거에도 아파트 입주가 몰린 지역에서 단기간에 전세 매물이 쏟아지면서 역전세를 낳은 사례가 간혹 있었다. 하지만 지금처럼 서울 전역에서 동시다발적으로 역전세가 벌어지는 것은 유례없는 현상이다. 전문가들은 “임대차 3 법의 예고된 재앙”이라고 지적한다.

임대차 3 법은 문재인 정부 시절이던 2020년 8월 더불어민주당이 강행 처리해 도입된 법안이다. 세입자가 원하면 최대 4년(2+2년)간 전세를 유지하고, 계약 연장 때 전·월세 인상률을 5%로 제한하는 것이 골자였다. 임차인의 안정적인 주거를 보장한다는 명분이었지만, 전셋값이 급등하는 정반대 결과를 낳았다. 신규 전세 계약을 하는 집주인들은 재계약 때 보증금을 제대로 인상하지 못할 것으로 생각하고, 2년 후 인상분을 한꺼번에 미리 올려 받았다.

실제로 KB국민은행 통계에 따르면, 임대차법 개정 당시인 2020년 7월까지 서울 아파트 전셋값은 1년간 3.4% 상승했지만, 개정 직후인 8월부터 1년간은 17.9% 올랐다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “임대차 3법 시행으로 전세 시장이 왜곡되면서 전셋값에 거품이 잔뜩 끼었다”며 “이런 상황에서 지난해 금리 상승의 영향으로 전셋값이 급락하는 ‘전셋값 버블’이 터지고, 역전세라는 후유증이 찾아온 것”이라고 말했다.

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