6월 27일 부동산 주요뉴스 (서울아파트값상승/평당1,000만원/흑석자이/역전세)

 

23년 6월 27일 부동산 주요 뉴스

1. 헬리오·아리팍 수억 뛰더니…'서울 톱50' 아파트값 두달 연속 상승

주택시장 선행지표로 꼽히는 ‘대장아파트’ 가격 상승세가 두 달 연속 이어졌다. 정부의 전방위적인 규제완화로 인해 강남권이 살아나는 모습을 보이면서다. 다만 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 외 지역은 여전히 침체기인데다 서울 내 거래량도 부족해 아직 전반적인 시장 상승세로 이어지기는 어려울 것이라는 전망도 나온다.

 

27일 KB국민은행이 발표한 월간주택동향에 따르면 이달 ‘KB선도아파트50’ 지수는 전달 대비 0.82% 상승했다.

이 지수는 지난해 7월 하락으로 전환한 이후 10개월 연속 하락세가 이어졌다. 특히 지난해 11월에는 3.14% 하락하며 역대 최대 낙폭을 기록했다.

하지만 지난달에 11개월 만에 상승세로 돌아서며 두 달 연속 상승을 기록한 것이다.

 

KB선도아파트 지수는 전국 아파트단지 중 시세총액 상위 50개 단지를 선정해 시세총액 변동률을 나타낸 지수다.

가격변동 영향을 가장 민감하게 보여주고 있어 주택시장을 한발 앞서 내다보는 선행지표로 주로 활용된다.

헬리오시티, 아크로리버파크, 은마아파트 등 강남권 주요 단지들이 대거 포함됐다.

 

다만 전문가들은 이런 흐름이 집값 상승의 본격화라고 예단하긴 어려운 상황이라고 진단한다.

송승현 도시와경제 대표는 "강남권 아파트는 그동안 큰 폭으로 하락하다 보니 최근 상승세가 더 돋보이는 기저효과가 작용한 것으로 보인다"라며 "

쏟아지는 입주물량이나 미분양 문제가 해소가 되지 않은 상태에서 전반적인 부동산 시장이 단기간에 살아나는 것은 어려울 것으로 보인다"라고 분석했다.

 

여경희 부동산R114 수석연구원은 "저점인식 때문에 강남권이나 마포·용산 등 상급지로 갈아타려는 수요자가 늘면서 최근 회복세를 보이는 분위기"라며 "다만 서울 내 아파트 거래량이 아직 월 3000건에 그치는 등 부동산 호황기 당시와 비교해 한참 못 미치는 수준이라, 뚜렷한 상승 모멘텀이 부족한 상황"이라고 설명했다. 그는 이어 "올 하반기에는 은평구나 강남·동대문 등 다양한 지역에서 입주물량이 쏟아질 예정"이라며 "한동안은 입주여파로 인해 가격 하방압력 이어질 가능성도 있다"라고 덧붙였다.

 

2. 시멘트 인상 D-4, 평당 공사비 1000만원 시대 온다

오는 7월부터 시멘트 가격이 인상되면서 아파트 공사비가 평당(3.3㎡) 1000만원에 육박할 것이라는 전망이 나오고 있다.

이미 부산에서는 착공 직전 시공사가 공사비를 평당 1000만원에 가까운 수준으로 통보해 조합이 계약을 해지하는 일이 발생했다.

 

시멘트 업체들이 가격을 상승시키는 주된 배경으로는 산업용 전기료 상승이 꼽힌다. 전기료는 시멘트 제조 원가에서 약 20%대의 비중을 차지한다. 전기료는 2년 기준으로 누적 인상률이 44%에 달한다. 통계청에 따르면 5월 전기료는 2021년 5월 대비 39.6% 상승했다.

 

실제 정비사업 현장에서는 공사비가 평당 1000만원에 이르는 수준으로 언급되기 시작했다.

부산시민공원 촉진 2-1구역 도시환경정비사업조합은 임시 시공사인 GS건설과의 계약을 해지했는데, 그 이유는 공사비 인상 때문이었다. 당초 공사비는 평당 549만5000원이었는데 지난 3월 GS건설 측에서 987만 2000만원을 제안, 갈등이 생기기 시작했다. GS건설 측은 지상 69층 주상복합으로 건설될 예정이라 공사비가 높게 책정됐다고 이유를 언급했지만 조합에서는 과다 책정으로 본 것이다.

 

정비업계에서는 원자재, 인건비 인상 등으로 이제 공사비가 평당 1000만원에 이르는 시대가 올 것이라는 전망도 나오고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설업계에서 자재비 상승이 미치는 영향은 적지 않다”면서 “계획단계에서 산정된 공사비와 실행단계의 소요비용 차이로 발주단계부터 문제가 불거지기 시작할 것”이라고 했다.

 

3. [단독]매입임대·전세임대 4년 더 산다…기존 입주민도 '소급적용'

매입·전세 임대주택에 거주하고 있는 청년·신혼부부들이 기존 거주기간보다 4년 더 살 수 있게 된다.

 

매입임대주택은 다가구, 다세대, 오피스텔 등 기존주택을 매입해 시세의 40~80% 수준의 저렴한 임대료로 공급하는 공공임대주택이다. 전세임대주택은 민간 소유 주택을 전세로 빌려 저렴한 가격으로 재임대하는 주택이다.

 

국토부 관계자는 "공공임대주택 거주기간이 6년 등으로 짧아 불편함이 있다는 청년과 신혼부부의 요구를 수용하는 차원의 조치"라고 설명했다.

 

이 같은 거주기간 확대는 소급적용이 가능해 거주 중인 매입·전세 임대주택의 입주민들도 혜택을 볼 수 있다. 거주 기간이 1년밖에 남지 않은 청년·신혼부부라면 4년이 연장돼 앞으로 5년 더 거주할 수 있게 된다.

 

이번 입주자 모집에서 청년 매입임대주택은 2232가구, 신혼부부Ⅱ 유형은 717가구 공급된다. 한국토지주택공사(LH)에서 모집하는 청년(1550가구)·신혼부부Ⅱ(717가구) 매입임대주택은 다음 달 초 접수가 진행될 예정이다.

 

이밖에 서울주택도시공사(청년 486가구), 경기주택도시공사(청년 55가구), 대구도시개발공사(청년 122가구), 경상북도개발공사(청년 19가구) 등에서 공급하는 주택도 최대 거주기간이 확대된다.

 

4. "통근시간 얼마나 걸리세요?"…수도권은 '2시간'이 평균입니다

 

국토교통부 대도시권광역교통위원회(대광위)가 '2022년 대도시권 광역교통조사' 결과 수도권, 광역시 등 대도시권 연평균 일일 통행 소요 시간은 116분(출근 47분·퇴근 59분)으로 조사됐다. 전년 대비 3분 단축됐다.

 

출근에 60분 이상 소요되는 통행비율은 39%로 나타났다. 권역별로는 수도권 120분, 부산·울산권 110분, 대구권·대전권 98분, 광주권 91분 순이었다.

 

연평균 일일 광역 통행량은 전년 대비 7% 오른 1011만명으로 집계됐다. 코로나19 확진자 수 감소와 사회적 거리두기 종료 등 영향을 받은 결과로 풀이된다.

 

이성해 대광위원장은 "올해부터 대도시권 광역교통조사는 이용자 중심으로 광역통행 이동성·접근성·연결성 등을 평가하는 광역교통 서비스 조사·평가로 확대 추진한다"며 "정책 시사점을 세밀하게 발굴하고 광역교통 정책 지원 기능을 강화하는 평가시스템으로 발전시키겠다"고 말했다.

 

5. 흑석자이 2가구에 93만4천728명 신청…역대 최대 경쟁률

3년 전 분양가로 무순위 청약 물량이 나온 '흑석리버파크자이'에 약 90만명 넘게 몰린 것으로 집계됐습니다.

 

지난 26일 한국부동산원 청약홈에 따르면 흑석리버파크자이의 계약 취소 주택, 무순위 물량 등 총 2가구에 약 93만명이 신청했습니다.

 

이는 역대 최고 수치였던 지난 2020년 서울 은평구 DMC파인시티자이 무순위 청약 신청자 약 30만명을 크게 뛰어넘는 수치입니다.

 

6. 신축 분양가 치솟자…둔촌주공·흑석자이 입주권 5억 뛰었다

 

분양가 고공행진에 분양권·입주권 가격도 덩달아 상승하는 분위기다. 거래량이 늘고 프리미엄(웃돈)도 점차 높아지고 있다. 지난 4월 전매제한 완화조치 이후 한동안 조심스러운 분위기였지만, 최근 신축 아파트 분양가가 치솟자 분양권·입주권 시장이 상승세로 가닥을 잡은 것으로 보인다.

 

26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 지난 25일까지 서울 입주권·분양권은 총 206건 거래됐다. 이중 70.9%인 146건은 정부의 전매제한 규제가 완화된 지난4월7일 이후 이뤄진 거래다. 정부는 당시 전매제한을 최대 10년에서 최대 3년으로 대폭 완화했다.

 

최근 분양권 ·입주권에 대한 시장의 관심이 커진 또다른 이유는 신축 아파트 분양가 고공행진이다. 서울이 아닌 수도권에서도 3.3㎡당 일반분양가가 3000만원을 훌쩍 넘기고 있다. 전국 공사현장에서 공사비 인상을 두고 파열음이 나온다. '새 아파트 값'은 더 오를 수밖에 없다는 전망이 상식이 되고 있다.

 

'일찍 분양한 단지가 더 싸다'는 공식이 부동산 시장에 자리잡는 분위기다. 이날 서울 동작구 흑석자이 무순위청약(2020년 분양가로 공급)에 수요가 몰리며 청약홈페이지에 접속장애가 일어나기도 했다. 일시적으로 접속이 폭증하면서 서버 처리용량을 초과한 것으로 추정된다. 이 아파트는 올들어 입주권이 9건, 분양권이 1권 각각 거래됐다. 이달들어 전용면적 84㎡ 입주권은 14억원, 전용면적 59㎡ 입주권은 12억4000만원에 각각 거래됐다. 분양가 대비 5억~6억원 정도 높은 가격이다.

 

시장 관계자는 "최근 새로 분양에 나선 서울과 수도권 단지 분양가가 급격히 올랐다"며 "공사비 인상 등이 반영된 것인데, 실수요자들 입장에선 이미 분양한 단지의 분양권이나 입주권 매물이 상대적으로 저렴하게 느낄 수 있다"고 말했다.

 

7. "하반기 역전세난, 폭탄 수준은 아냐"

"역전세라는 게 전세가격이 2년 전보다 떨어진 상황에서 새 임차인이 들어오고 기존 임차인이 퇴거하는 그 상황을 상정해야 하는데 실제로 역전세 상황까지 가는 사례가 얼마나 될까 싶습니다. 임차인이 계약을 갱신하면서 보증금을 감액하는 경우도 있고 역월세라고 해서 임대인이 오히려 임차인에 월세를 주는 일부 사례도 나오고 있어서 실제 역전세로 빠질 가능성은 숫자로 나타난 것보다 크지 않을 수 있습니다."

 

한제선 연구위원은 이날 토론에서 "역전세를 중심 이슈로 보고 있다. 얼마 전 나온 보고서를 보면 만기가 도래한 전세계약의 절반 이상이 역전세 우려가 있다"며 "(기관들은) 2년 전 가격과 비교했을 때 보증금이 하락했다 싶으면 역전세로 판단한다. 각 기관들에서 대체적으로 비슷한 숫자가 나온다. 역전세는 새 임차인이 들어오고 기존 임차인이 퇴거하는 상황을 상정해야 하는데 실제로 역전세 상황까지 가는 게 생각보다 많지 않을 수 있다"고 주장했다.

 

그러면서 "역월세나 갱신계약이 진행되는 경우를 감안하면 역전세난은 예상처럼 크게 나타나지 않을 수도 있다"고 말했다.

 

김태훈 서기관은 "모든 산업이 그렇듯 일정한 사이클을 반복할 수밖에 없고 건설산업도 마찬가지"라며 "부동산 시장이 지금까지 크게 성장했고 PF(프로젝트파이낸싱) 대출이 120조원을 초과하는 등 호황을 이뤘지만 하향곡선을 자연스럽게 타고 있다. 유례없는 속도의 기준금리 인상과 금융 이벤트로 자금 시장이 얼어붙은 상황"이라고 진단했다.

 

그러면서 "정부는 금융 대책과 규제지역 해제 등을 통해 부동산 시장 상황을 수혈가능한 상황으로 만들기 위해 노력했다"며 "하향 곡선을 그리고 있긴 하지만 비정상적인 상황은 막을 수 있었다"고 설명했다.

 

다만, 한동안 고금리와 미분양 우려는 지속될 수 밖에 없다고 내다봤다. 김 서기관은 "사업 시장 여건이 좋지 않다 보니 (건설사들이) 착공을 자제하고, 아니면 정부 지원 등을 통해 대출 만기를 연장하고 있는 상황이다. 그런데 이제 하반기에 또 다시 (대출) 만기가 돌아올 때 연장을 할 경우 추가 금리 부담이 생길 것"이라며 "사업성이 부족한 상황에서 착공을 할지 말지 결정하는 부분에 대해서 (건설사들도) 신속하고 과감하게 의사결정을 내려야 한다. 자금운영 계획을 (면밀하게) 수립해야 된다"고 강조했다.