6월 2일 부동산 주요뉴스 (부동산경매/지역활력타운/한남3구역/관리처분인가)

23년 6월 2일 부동산 주요 뉴스

 

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1. 6월 '밀어내기' 2만 5000 가구 풀린다...'옥석 가리기' 심화
올 상반기 대미를 장식할 6월 분양 시장은 연초 대비 2배 이상 늘어난 2만 5000여 가구가 풀린다.

서울과 지방 일부 지역에서 이어지고 있는 청약 시장 회복 흐름이 지속될지 귀추가 주목된다. 다만, 부동산 시장을 둘러싼 대내외 불확실성이 큰 만큼 가격경쟁력·입지별·단지별 '옥석 가리기' 현상도 심화될 것으로 예상된다.

연초 대비 2배 이상 증가

특히 이달 공급은 정비사업 물량이 대거 풀린다는 점이 특징이다. 서울에서는 송파구 '힐스테이트 e 편한 세상 문정' 296 가구가 재건축을 통해 공급된다. 재개발 물량은 서대문구 'DMC 가재울 아이파크(92 가구)', 관악구 '서울대벤처타운역 푸르지오(182 가구)', 광진구 '구의역 롯데캐슬 이스트폴(631 가구)', 동대문구 '청량리 롯데캐슬 하이루체(173 가구)' 등이다.

6월 분양 성적표는?

이외에도 경기·인천·광주·경남 창원시 각각 1곳 등지에서 재개발·재건축 단지가 분양된다.
대규모 민간공원조성 특례사업은 전국 2곳에서 진행된다. 인천 서구 '인천 연희공원 호반써밋(1370 가구), 충북 청주시 '월명공원 한라비발디 온 더파크(874 가구)' 등이다.

업계 관계자는 "한국은행 금융통화위원회가 지난달 25일 기준금리를 3.50%로 동결하면서 청약 시장에도 온기가 돌고 있다"며 "다만, 부동산 시장의 변수가 큰 만큼 가격 경쟁력과 입지별로 청약 시장의 양극화가 심화될 것으로 예상된다"라고 말했다.

2. 전세사기 여파일까… 서울 빌라 경매 '888건 중 76건' 낙찰
주택시장 한파로 얼어붙었던 아파트 경매시장이 최근 활기를 되찾으면서 서울 등 수도권 아파트 경매 낙찰가율이 소폭 상승한 것으로 나타났다. 전세사기 여파로 빌라 경매 낙찰률은 저조했다.

경기는 이달 총 473건 중 159건의 아파트가 경매에 낙찰돼 33.6%의 낙찰률을 보였다. 낙찰가율은 지난달(74.1%)보다 소폭 증가한 74.5%로 집계됐다. 평균 응찰자 수는 전달(9.86명) 대비 증가한 12.9명으로 나타났다.

서울 빌라의 경우 낙찰률은 8.6%를 기록하면서 지지옥션이 관련 통계를 집계하기 시작한 2001년 1월 이후 최저치를 기록했다. 서울에서는 총 888건의 빌라 경매가 진행됐는데 이 중 76건만 새 주인을 찾았다. 낙찰가율은 전월 대비 소폭 상승한 83.2%로 집계됐으며 평균 응찰자 수는 2.41명으로 나타났다.

인천 빌라도 240건 중 38건(15.8%)만 낙찰돼 낙찰률은 전달(21.6%) 보다 하락했다. 경기 빌라 낙찰률은 지난달보다 소폭 상승한 21.9%를 기록했다.

3. "시세보다 2억 원 비싸게 낙찰"…'똘똘한 한 채' 경매 살아나나
20억 원 이상 서울 아파트 낙찰가율, 연초 76.5%→5월 94.6%
대치동 은마 45명 응찰…신반포 2차 직전 거래 대비 1.7억 원↑

이른바 '똘똘한 한 채'로 불리는 서울 고가 아파트에 대한 수요가 경매 시장에서도 살아나는 분위기다. 유찰 행진을 이어가던 고가 아파트 경매 물건이 최근 시세보다 비싸게 낙찰되는 사례가 속속 이어지고 있다.

특히 고가 아파트가 밀집한 강남권 아파트를 중심으로 낙찰가율 상승이 뚜렷했다. 5월 서울 아파트 낙찰가율 상위 10개 물건 중 절반이 이른바 강남 3구'(강남·서초·송파구)에 위치했다. 그중 4개 물건은 감정가가 20억 원 이상이었다.

실제로 지난달 18일 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡(12층) 물건은 45명의 응찰자가 참여한 가운데 감정가의 95.10%인 26억 5288만 원에 낙찰됐다. 감정가보다 낮은 값이지만, 같은 5월 매매시장에서 거래된 실거래가(24억 원 중반) 보다 높은 값이다.

지난해 말부터 15억 원 초과 아파트의 주택담보대출이 허용되고 다주택자에 대한 규제가 완화되면서 일반 매매시장에서 고가 아파트 거래가 증가하는 흐름을 보이고 있다. 안전자산이라고 여겨지는 고급 주거지에 대한 대기 수요가 유입되면 서다. 이러한 흐름이 경매에도 반영됐다는 것이 업계 평가다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "최근 재건축이 진행 중인 강남 경매 물건을 중심으로 투자자나 실수요자들이 몰리면서 낙찰가율이 오른 것으로 보인다"며 "강남 물건에 대해서는 자금 여력이 있는 수요자들이 계속해서 진입을 하는 상태"라고 말했다.

 

4. "소형이 대세"… 고분양가 논란에도 청약 '흥행'
인덕원 퍼스비엘 1순위 청약에 3000명 몰려…"1~2인 가구 증가하면서 인기"
전문가 "소형이어서 무조건 인기라기보단 청약제도 개선·대출규제 완화 영향"

1~2인 가구의 증가와 관리비, 고금리 부담 등의 영향으로 소형 아파트의 인기가 계속되는 모습이다. 평당 2천700~2천800만 원 고분양가 논란에도 10대 1 이상의 경쟁률을 기록하며 청약 흥행에 성공했다.

2일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 5월 31일 1순위 청약을 진행한 '인덕원 퍼스비엘'이 303 가구 모집에 3천43명이 몰려 평균 경쟁률 10대 1을 기록했다. 전날 진행한 특별공급에서는 289 가구 모집에 844명이 접수해 평균 경쟁률 2.92대 1을 기록했다. 다만, 특별공급에서 전용면적 49㎡B와 74㎡ 두 개 주택 유형에선 미달되는 등 1순위 청약에 대한 일부 우려도 제기됐다.

인덕원 퍼스비엘의 평균 분양가는 3.3㎡당 2천800만 원대로 전용면적 84㎡의 최고 분양가가 10억 7천900만 원이었다. 서울도 아닌데 분양가가 너무 높은 것 아니냐는 고분양가 논란이 일부 있었지만 대부분 주택 유형에서 1순위 마감에 성공했다.

분양업계 관계자는 "1~2인 가구가 증가하는 추세고 최근 빌라 등에서 발생한 전세사기에 대한 우려로 차라리 조금 일찍 내 집마련을 하겠다는 젊은 층이 늘어나는 분위기"라며 "소규모 오피스텔, 빌라에선 누리기 힘든 여러 커뮤니티 시설이 갖춰진 대단지 아파트라는 점도 수요자들의 매력을 끌고 있다"라고 말했다.

다만, 단순히 소형 아파트의 인기라고만 보는 것이 타당한 지에 대한 이견도 나온다. 윤지해 부동산 R114 리서치팀장은 "최근 건설사들이 대부분 중소형 아파트를 공급하고 있어 소형 아파트의 인기라고 봐야 할 지에 대해 선뜻 동의하기 어려운 부분도 있다"라고 말했다.

정부의 청약제도 개선으로 지난달부터 전용면적 60㎡ 이하 중소형 아파트는 일반 분양 물량의 60%를, 60~85㎡ 이하는 30%를 추첨으로 뽑아 저가점자의 당첨 가능성이 높아졌다. 이전까지는 전용 85㎡ 이하엔 가점제만 적용돼 청약 가점이 낮은 젊은 층이나 부양가족이 적은 가입자는 당첨을 기대하기 어려웠다. 또, 특례보금자리론 출시와 생애 최초 주택 구매 시 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 허용하는 등 대출 규제 완화 효과도 서서히 반영되고 있는 것으로 보인다.

윤 팀장은 "청약제도 개선과 함께 대출 규제 자체가 완화된 부분도 수요자들에게 장점으로 작용하고 있다"고 전했다.

5. '살기 좋은 전원마을'… 주거·생활·복지 결합 '지역활력타운' 선정
강원 인제·충남 예산·충북 괴산·전남 담양·전북 남원·경남거창·경북청도 등 7개 지역활력타운 대상지 선정

국토교통부는 체육·편의시설 등 주거·생활기반시설 등을 갖춘 전원마을을 조성하는 지역활력타운 사업 대상지 7곳을 선정했다고 2일 밝혔다. 대상지는 강원 인제군 충남 예산군, 충북 괴산군, 전남 담양군, 전북 남원시, 경남 거창군, 경북 청도군 지역이다.

지역활력타운은 수도권 은퇴자·청년층 등 지방 정착을 희망하는 수요를 위해 살기 좋은 전원마을을 조성하는 사업이다. 주거·문화·복지가 결합된 수요맞춤형 주거거점을 다부처 협업으로 통합 지원한다. 국토부와 행정안전부, 문화체육관광부, 농림축산식품부, 보건복지부, 해양수산부, 중소벤처기업부 등 7개 부처가 참여한다.

선정된 지역에는 여유로운 전원생활을 즐길 수 있도록 복합체육센터, 커뮤니티센터 등 다양한 편의시설이 조성된다. 대부분의 지역이 대도시권 인근에 있어 기존에 기반이 갖춰진 의료·교육 등 생활인프라도 함께 활용 가능하다. 단지 조성이 완료되면 입주민들의 원활한 정착을 지원하기 위해 육아·일자리·창업지원, 대학 연계 강의 등 다양한 생활 서비스도 지원할 계획이다.

지역활력타운 내 주택은 공급유형과 방식을 다양화하는 한편 에너지절감기술·무장애설계 등을 적용한다. 공급유형은 주택, 타운하우스 등이며 공급방식은 건물·토지의 분양·임대 등이다. 문성요 국토교통부 국토도시실장은 "이번에 선정된 지역은 훌륭한 입지를 기반으로 매력이 높은 주거공간이 될 수 있다"며 "지역활력타운은 지역의 정주여건을 개선하는 마중물 역할을 할 것"이라고 말했다.

6. 수도권 집값 반등세에도 불안한 인천… “지역별 양극화 심화”
송도·청라·공항신도시만 오르고 기타 지역은 고전
2만 가구 ‘물량폭탄’에 악성 미분양도 집값 회복 악영향

서울을 중심으로 아파트값 반등이 현실화하는 가운데 이 같은 분위기가 수도권으로 퍼지고 있다. 하지만 이 중에서도 인천 지역은 전세사기 등 여파로 회복이 더딘 지역이 생겨나면서 지역 내에서도 가격 양극화가 심해질 것이라는 전망이 나온다.

다만 인천 내에서도 지역별 격차가 계속 벌어지고 있다. 송도와 청라, 공항 등 신도시가 있는 연수구와 서구 등은 급매물이 소진되고 매물 가격이 상승하면서 상승세를 보이는 반면, 기타 지역들은 공급물량 등의 영향으로 하락세를 면치 못하고 있다.

게다가 인천에서는 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 주택도 가파르게 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 지난달 기준 전국 준공 후 미분양 주택 수는 8716 가구로, 3월(8650 가구)보다 0.8%(66 가구) 증가했다. 이 중 인천이 차지하는 비율은 5.8%로, 수도권 지역에서 가장 높았다.

이 때문에 인천 지역의 집값 양극화는 앞으로 더욱 심해질 것이라는 전망이 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “서울 지하철 7호선이 연장되는 청라, GTX-B 노선이 들어가는 송도 등은 교통 환경이 개선되면서 일자리가 많이 들어가는 지역이기 때문에 인천 내 수요가 몰릴 것”이라면서 “장기적으로 이들 지역은 ‘인천의 강남’, 기타 지역은 ‘인천의 강북’으로 분류될 것으로 전망한다”라고 했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “인천 내에서 지역별 양극화는 이제 불가피한 측면이 있다”면서 “다만 전반적인 시장 양상은 올해 상반기 조정 국면을 지나 하반기부터 지지세가 나올 것으로 전망한다”고 했다.

7. 한남 3 구역 관리처분 임박… 프리미엄 '반토막' 난 이유는?
상가 조합원 가처분 신청 기각되며 사업 재개
우여곡절 끝 뉴타운 지정 20년만 이주할 듯
좐처 이후 조합원 지위 양도 불가… 급매 나와

역대 최대 재개발인 서울 용산구 ‘한남 3 구역’이 이주·철거 전 마지막 관문인 관리처분인가를 눈앞에 뒀다. 법원이 상가 조합원의 가처분 신청과 관련해 조합의 손을 들어주면서 사업이 다시 탄력을 받는 모양새다. 다만 부동산 시장이 침체된 데다 관리처분인가 이후 사고팔 수 없는 급매물이 나오면서 프리미엄은 고점 대비 반 토막이 났다.

2일 정비업계에 따르면 한남 3 구역은 이달 말께 용산구청으로부터 관리처분계획을 인가를 받고 이르면 가을 이주를 시작할 방침이다. 당초 2월 관리처분인가를 예상했으나, 일부 상가 조합원이 법원에 관리처분 총회 효력정지 가처분 신청을 하면서 지체됐다. 결과적으로 지난달 26일 해당 가처분 인용 결정이 취소되면서 두 달여간 멈췄던 재개발 사업이 다시 속도를 내게 됐다.

우여곡절 끝에 한남 3 구역이 앞둔 관리처분인가는 재개발 절차에서 이주·철거·일반분양 전 마지막 관문으로 불리는 단계다. 사업 불확실성이 거의 사라지는 상황이지만 현재 매물 시세는 2년 전 부동산 호황기 대비 크게 하락했다. 전용 59㎡ 입주권을 받을 수 있는 매물의 경우 매매가에서 권리가액을 제외한 프리미엄이 과거 고점 12억 원대에서 6~7억 원대까지 떨어졌다.

부동산 시장 침체로 재개발이 타격을 입은 데다, 용산구가 속한 투기과열지구에서는 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 사실상 어렵기 때문에 급매물이 쏟아진 결과다. 실거주가 아닌 시세차익을 원하는 소유주는 관리처분인가 이전에 무조건 매물을 팔아야 한다. 이에 프리미엄이 반토막 났다.

정비업계 관계자는 "관리처분인가 이후에도 10년 이상 보유, 5년 이상 실거주한 소유주의 매물은 거래할 수 있으나 소수에 불과해 향후 프리미엄이 급등할 가능성이 높다"면서 "가격 상 지금이 투자 적기일 수 있지만, 현금청산 당하지 않으려면 관리처분인가 전까지 잔금을 치러 소유권 이전이 돼야 하는 만큼 주의가 필요하다"라고 조언했다.

8. 1억 빌라 전세금이 '9900만 원'… 서울 관악구 전세가율 위험

지난해까지 대부분 지역의 신축빌라 평균 전세가율은 80% 이상인 것으로 나타났다. 특히 관악구 신축 빌라 전세가율은 99%로 서울 지역 중 가장 높았다.

올해 역시 일부 지역에서는 높은 전세가율을 보인 것으로 조사됐다. 통상 전세가율이 80% 넘는 주택은 깡통주택(전세 보증금이 주택 가격과 빚의(저당권 등) 차액을 초과한 상태) 위험이 큰 것으로 판단한다.

서울은 올해 관악구 신축 빌라 전세가율이 99%로 가장 높았다. 이어 ▲양천구(97%) ▲강서구(95%) ▲구로구·중랑구(81%) 순으로 집계됐다. 경기는 용인 기흥구가 104%로 가장 높았다. 이어 ▲의왕시(91%) ▲고양 덕양구(81%) 순으로 전세가율이 높은 것으로 나타났다.

올해 평균 전세가율 80% 이상 거래량 비중은 서울은 51%, 경기는 42%로 조사됐다.

다방 관계자는 "최근 2년 동안 수도권 신축 빌라에서 평균 전세가율 80% 이상의 거래가 높은 수치를 차지하고 있다"며 "전세 만기가 도래하는 올해와 내년에 전세금 미반환이 우려되는 상황"이라고 말했다.

 

6월 '밀어내기' 2만5000가구 풀린다...'옥석가리기' 심화

전세사기 여파인가… 서울 빌라 경매낙찰률 8.6% 불과

"시세보다 2억원 비싸게 낙찰"…'똘똘한 한 채' 경매 살아나나

"소형이 대세"…고분양가 논란에도 청약 '흥행'

'살기 좋은 전원마을'…주거·생활·복지 결합 '지역활력타운' 선정

수도권 집값 반등세에도 불안한 인천… “지역별 양극화 심화”

한남3구역 관리처분 임박…프리미엄 '반토막' 난 이유는?

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