5월28일 부동산 주요 뉴스 (둔촌주공/전세사기/공공분양/금리동결)

23년 5월 28일 부동산 주요 뉴스


1. 둔촌주공 열흘 만에 신고가 거래…5억 프리미엄
서울 강동구 둔촌동 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 전용 84㎡ 입주권이 분양가보다 5억 원 높은 가격에 팔리며 또 한 번 신고가를 기록했다.

28일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 전용 84㎡ 입주권이 지난 11일 18억원에 계약됐다. 앞서 이달 초 17억 2000만 원에 거래된 지 열흘 만에 8000만 원이 올라 최고가를 경신한 것이다. 이 면적대의 일반 분양가가 13억 원 수준인 것을 고려하면 프리미엄이 5억 원까지 뛰 셈이다. 현재 네이버 부동산에 올라온 올림픽파크 포레온 국민평형 입주권 매물은 17억~18억 원 수준으로 형성돼 있다.

앞서 올림픽파크 포레온은 선순위 청약 마감에 실패한 바 있다. 미분양을 기록하자 업계에선 올림픽파크 포레온의 분양가가 비싸다며 마이너스 프리미엄이 예고된다는 우려까지 나왔다. 하지만 정부가 1·3 부동산 대책을 발표하면서 규제를 대폭 완화하자 잔여 물량 899가구가 무순위 청약에서 모두 판매됐다.

한편 올림픽파크 포레온의 분양권은 현재 거래되지 않는 상황이다. 아파트 분양권 전매제한을 완화하는 ‘주택법 시행령’ 일부 개정안이 시행되면서 수도권의 경우 전매제한 기간이 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 단축됐다. 올림픽파크 포레온은 과밀억제권역에 속해 전매제한이 기존 8년에서 1년으로 축소됐으며 오는 12월이 되면 분양권 거래가 가능하게 된다. 다만 실거주 의무 폐지를 담은 주택법 개정안이 국회를 통과해야만 실질적인 전매가 가능할 것으로 보인다.

2. 재건축 부담금 완화·실거주 의무 폐지되나…30일 국토위 논의
전세사기 특별법 통과 후 부동산 현안법 줄줄이 '심사 대기'
신도시 재정비 특별법도 30일 상정…여야 공방 예상

지난주 전세사기 피해자 지원을 위한 특별법안이 통과되면서 이번 주부터는 당장 처리가 시급한 부동산 관련 법안에 대한 국회 논의가 본격화될 전망이다.

당장 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지와 재건축 초과이익 환수 부담금 완화 방안 등을 놓고 여야 간 치열한 공방이 예상된다.

오는 30일 소위에는 분양가 상한제 주택의 실거주 의무 폐지를 골자로 한 '주택법' 개정안, 재건축 부담금 완화 방안을 담은 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 개정안, 1기 신도시 재정비 계획을 담은 법안 등이 상정된다.

또 초과이익 산정 개시 시점을 '추진위원회 구성 승인일'에서 '조합설립 인가일'로 늦추고, 장기 보유 1 주택자에 대해서는 주택 준공 시점부터 역산해 보유 기간에 따라 부담금을 10∼50% 추가로 감면해 주는 안 등을 담고 있다.

그러나 부담금 감면 자체에 대해 반대하는 것은 아니어서 개정안 처리가 불가능하진 않을 것이라는 관측이 나온다.

오히려 일부 야당 의원들은 '20년 이상 초장기 보유자에 대해선 감면 혜택을 확대해야 한다'고 주장하고 있어 감면 범위가 정부안보다 확대될 가능성도 있다.

소위에서는 수도권 분양가 상한제 적용 주택의 실거주 의무 폐지 관련 주택법 개정안도 논의된다.

분당·일산 등 1기 신도시 주택의 재건축 기간을 단축하고 용적률·안전진단 규제 등을 완화하는 노후계획도시 재정비와 관련한 특별법 제정안들도 30일 소위에 처음 상정되지만, 논의가 이뤄질지는 미지수다.

정부 관계자는 "신도시 재정비 특별법은 제정법인 데다 내용도 방대해 통과까지 물리적인 시간이 걸릴 수밖에 없다"라며 "실거주 의무 폐지와 재건축 부담금 완화 법안 등 시급한 현안 위주로 우선 논의될 것으로 보인다"라고 말했다.

3. 대통령실 간 전세사기 피해자들 "특별법은 반쪽짜리"

전세사기 피해자들이 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법안'(전세사기 특별법)의 추가 대책 마련과 대통령 면담을 촉구했다.

전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 시민사회대책위원회는 지난 26일 오전 서울 용산구 대통령실 앞에서 기자회견을 열고 "전세사기 특별법 통과 과정에 정부가 보인 무책임·무대책 행태에 대해 강력히 항의한다"며 이같이 밝혔다.

다만 "정부는 최우선변제금도 회수하지 못하는 피해자들에게 변제금 한도로 무이자 대출을 해주는 방안을 제시했다"며 "지금 당장 이것이라도 필요한 피해자들이 있기에 특별법 통과를 반대하지는 않았지만 결과를 수용할 수는 없다"라고 덧붙였다.

국회는 지난 25일 본회의를 열고 재석 272명 가운데 찬성 243명, 반대 5명, 기권 24명으로 전세사기 특별법을 가결했다. 이날 통과된 특별법은 전세사기 피해자를 지원하기 위해 공포 즉시 시행한다. 향후 국무회의를 거쳐 6월 1일(잠정) 시행될 예정이다.

4. '강남불패?' 매매가 2주 연속 상승세[부동산 라운지]
강남구 2주 연속 0.01% 매맷값 상승세
서울 25개구 전체적으로 하락세 둔화
다만 6월부터 입주물량 늘어 하방압력 강해질 듯

5월 마지막주 서울 강남구 매매가격이 2주 연속으로 0.01% 상승한 가운데, 장기간 하락세를 보였던 25개 구 전반에서 하락폭 둔화 움직임이 나타났다. 이번주 서울 25개 구 중 상승 1곳, 보합(0.00%) 8곳, 약보합(-0.01%) 4곳으로 연초 대다수 지역이 하락세였던 것에 비하면 분위기 개선이 확연하다. 특히 부동산 경기동향에 민감한 재건축아파트도 2주 연속 보합을 기록하며 서울시가 추진하는 중심지 재건축 활성화에 발맞춰 조만간 상승 전환될 조짐이다.

윤지해 수석연구원은 “서울과 수도권 아파트 거래량이 우상향 흐름을 보이는 가운데 일부 지역은 급매물이 모두 소진되면서 1년 이상 이어진 하락세는 조만간 보합(0.00%) 수준으로 전환될 전망”이라며 “거래량 증가 외에도 청약경쟁률과 미분양수치, 대출 금리, 정부 정책과 규제 환경 등 다양한 부분에서의 개선 움직임이 확인되는 만큼 이제는 주택 시장 연착륙 관점에 무게 중심을 두어도 무리가 없어 보인다”라고 말했다.

이어 “다만 아직 넘어야 할 산들도 있어 다소간의 주의도 필요하다. 6월 예정된 입주 물량 증가는 전세시장의 하락 압력으로 작동하는 만큼 매매시장도 부정적 영향을 피하기 어렵다”고 덧붙였다.

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5. 분양가 계속 오른다는데…새 아파트 싸게 들어가는 법 없나요[부동산백서]
"나눔형 시세 70%·일반형 시세 80%"…추첨제 도입된 공공분양 주목
'서울 노른자위' 동작수방사부터 송파 성동구치소·강서 마곡 등 예정

하락장에 구축 아파트 가격은 좀 떨어졌다지만, 새 아파트 값은 꾸준히 오름세입니다. 주택도시보증공사(HUG) 민간 아파트 분양 가격 동향자료에 따르면 전국 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양 가격은 2018년 1114만 원에서 2023년 4월 1599만 원까지 지속 적해서 오르고 있습니다.

자잿값, 인건비가 오르고 분양가 제도도 전반적으로 개편되면서 새 아파트 가격은 우상향 할 것이란 예상이 나옵니다. 재건축·재개발의 경우 분양가에 이사비 대출 이자, 소송비와 같은 실제 발생 비용을 반영하고 시세 적용 범위도 늘리는 등 분양가 상승 여지가 높아졌죠.

그렇다 보니 무주택 실수요자들은 요즘 시세보다 싸게 공급하는 공공분양을 눈여겨보고 있습니다.

공공분양은 입지가 별로 아니냐고요? 그렇지도 않습니다. 조만간 서울 노른자위 땅에 공급이 예정돼 있거든요.

우선 서울시 동작구 수방사 공공분양 사전청약이 내달께 나올 것으로 전망됩니다. 1·9호선 노량진역 역세권에 일부 가구에서는 한강 조망도 가능할 것으로 예상되는 '한강뷰' 단지입니다. 총 556 가구 중 사전청약으로는 255 가구가 공급되며 전용면적 59㎡로 조성됩니다. 입주는 2026년 12월 예상하고요. 일반형으로 시세 80% 수준의 가격일 전망입니다.

공공주택 중 대다수 물량이 특별공급으로 공급됩니다. 청년은 나눔형 특공을, 혼인한 부부는 신혼부부 특공이나 생애 최초를 노리면 좋겠죠. 중년층은 다자녀, 노부모 부양 특공을 생각해 보시면 되겠습니다. 해당하지 않는다면 추첨제로 가야죠. 내 집 마련 방안 중 하나로 공공분양도 유심히 봐야겠습니다.


6. “집주인이 보증금 안 돌려준다면?”... ‘역전세 폭풍’ 속 살아남는 방법은
대항력·변제권 있다면 ‘지연이자’ 적극 청구
이사갈 수 없다면 “역월세라도”

인천 연수구 송도동에 있는 A아파트(전용 101㎡)에 거주하고 있는 세입자 김 모 씨는 요즘 전세계약 만료를 앞두고 마음이 심란하다. 며칠 전 집주인에게 ‘그동안 감사했다. 석 달 후 나갈 예정이니 보증금 반환 준비를 해달라’고 전화를 했는데 “어떻게든 노력해서 돌려주겠다”는 애매한 답이 돌아왔기 때문이다.

28일 부동산 업계와 법조계에 따르면 임대인과 임차인의 상황에 따라 대응 방법을 달리 가져가는 것이 좋다. 임차인 입장에서는 전세가격이 하락하면 돈을 돌려받는 것이 좋다. 특히 상당수가 대출이라면 매월 납부하는 이자를 아낄 수 있다는 점에서다. 전세가격이 하락하면 당연히 보증금을 돌려달라고 할 수밖에 없는 상황이다.

반면 임대차 계약 당시 받은 전세보증금을 그대로 갖고 있는 집주인은 흔치 않다. 보증금에 돈을 더 얹어 집을 마련해 본인이 실거주하고 있거나, 보증금으로 갭투자를 하는 경우도 있다. 대출을 받아 자금을 추가해 갭투자하는 경우는 물론, 무자본으로 갭투자를 하는 경우도 있다.

이러한 상황에서 세입자가 보증금을 돌려달라고 할 경우, 임대인으로서는 난감할 수밖에 없다. 어떻게 해서든 돈을 마련해서 주려고 하긴 하지만, 만약 감당할 수 없을 만큼 전세가 하락폭이 큰 경우엔 돌려주지 못하는 ‘최악의 상황’이 발생할 수 있다.

만약 임차인이 전세보증보험에 가입한 경우라면 주택도시보증공사(HUG)에 청구하면 되지만(즉시 보증금을 받을 수 있는 것은 아니다), 보험이 가입되지 않은 경우라면 골치가 아파진다. 임차인을 위해 임대인이 적극적으로 전세가를 낮춰서라도 새로운 임차인을 구하고 차액을 어떻게든 마련해야 하는데, 보증금을 낮추지 않은 상태로 ‘새로운 임차인이 구해지지 않는다’며 차일피일 미루는 임대인들이 상당수다. 

임차인이 다른 곳으로 이사갈 수 있는 상황이라면 일단 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지하고 임대인에게 적극적으로 보증금과 지연 이자를 청구할 수 있다. 특히 지연이자는 임대인 입장에서 상당히 부담스러울 수밖에 없다.

임차인이 다른 곳으로 이사갈 수 없는 상황이라면 어떨까. 집을 비우지 않고서는 지연 이자를 청구할 수 없는 상황이라 소송도 사실상 별다른 의미가 없다. 김 변호사는 “임대인과 잘 협의해서 역월세를 받는 방법이 그나마 현재로서는 현실적으로 보인다”라고 조언했다. 역월 세는 전월세 시세가 기존 계약보다 하락했을 때 보증금을 돌려줄 여력이 없는 집주인이 떨어진 보증금 차액만큼 이자를 세입자에게 지불하는 방식이다.

서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “강제집행을 통해 경매에 부치면 되는데 선순위 저당 등이 잡혀있으면 이마저도 어려운 상황”이라며 “현실적으로는 역월세로 집주인에게 이자를 받으면서 돈이 마련될 때까지 버티는 수밖에 없을 것 같다”고 말했다.

7. 충남 아산 아파트값, 3년 새 42% 급상승

충남 아파트 거래시장에서 아산시 아파트값이 지난 3년 새 42% 상승하면서 가장 크게 오른 것으로 나타났다.
28일 부동산R114 아파트 매매가격 통계에 따르면 올해 4월 기준 아산시 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격은 954만 원으로 천안시(1070만 원)에 이어 충남 내에서 두 번째로 높았다.

올해 들어 거래량도 꾸준히 증가하고 있다. 한국부동산원에 따르면 3월 아산시 아파트 매매거래량은 464건으로 1월(222건) 대비 109% 증가했다. 같은 기간 충남(92.9%), 천안시(80.3%)의 증가율보다 높은 수준이다.

아산시에 따르면 아산시는 2021년 41개 기업으로부터 1조2491억원 규모의 투자를 유치했다. 2022녀에는 36개 기업을 통해 2조 2901억 원 규모의 투자를 유치하면서 매년 자체 최고 투자유치성과를 갱신하고 있다.

올해도 지난 3월 세종기술, 삼덕시스템 등 5개 기업과 총 522억원 규모의 투자협약을 체결하는 등 꾸준히 기업투자를 유치하면서 기업을 경영하기 좋은, 일자리 많은 도시로 경쟁력이 높아지고 있다.

8. 서울 아파트값 오르지만…“바닥은 아직”

최근 서울 아파트 가격 상승거래 비중이 커졌다. 이는 직전 보다 더 높은 가격에 성사된 거래가 늘었음을 의미한다. 거래량이 늘고 집값 하락세도 둔화하면서 시장 반등 기대감을 키운다. 그러나 전문가들은 급매물이 소진되면서 나타난 착시일 수 있다고 봤다. 미분양이 해소되는 시기가 진정한 ‘바닥’이라는 분석도 있다.

거래량도 늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월 서울 아파트 거래량은 24일 기준 3135건으로 지난 2021년 8월(4065건) 이후 가장 많다. 집값 하락폭도 둔화했다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난 22일 전국에서 유일하게 0.03% 반등했다.

최근 기준금리 추이도 집값 상승을 부추긴다. 한국은행 기준금리는 연 3.50%로 지난 25일까지 세 차례 연속 동결됐다. 기준금리가 정점에 도달했다는 인식이 저변에 깔렸다.

전문가들은 그러나 “당장 집값 상승세는 아니”라는 입장이다.
직방은 “최근 급매물이 소진된 곳이 늘면서 상승 거래가 증가한 것으로 보인다”며 “글로벌 경제 상황이 여전히 불안하고 경기침체 우려도 커지고 있어 집값이 본격적인 상승세로 돌아서긴 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

강민주 ING은행 수석 이코노미스트도 “올해까지는 부동산 시장 침체가 지속되겠지만 2~3년 내 다시 부동산 시장이 강세로 돌아설 것”이라며 “최근 주택 허가 및 착공 건수의 급격한 감소는 신규 주택 공급 감소로 이어질 것이며 그에 따라 대부분 미분양 물량은 해소될 것”이라고 밝혔다.

강 이코노미스트는 또 “수도권과 같이 실수요 대비 택지 부족으로 인해 신규 주택 공급이 부족한 지역에서는 다른 지역에 비해 상대적으로 집값 상승이 더 가파를 것”이라고 내다봤다.

 

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